2007年张家港城南商业广场项目前期市场定位以及物业发展建议报告.pptVIP

报告要解决的问题 商业地产项目如何运作？ 项目所面临的市场如何？ 如何看待深入认识项目？ 项目如何进行整体定位？ 该如何将项目推广出去？ 项目招商工作如何开展？ 报告思路 市场情况分析 宏观分析 商业物业分析 消费情况分析 典型商圈分析 典型竞争项目分析 市场分析结论 张家港：商业大片争相上演 项目再分析 周边环境分析 物业分析 SWOT分析 物业类型分析 项目定位分析 项目客户定位 项目属性定位 项目品质定位 项目产品定位 项目形象定位 项目核心理念 项目客户定位分析 项目营销推广策略 项目卖点总结 项目总体营销思路 项目总体营销策略 项目前期推广 现场营销氛围营造 广告宣传策略 ■招商类别 一类：国际餐饮业、娱乐业、服饰商家 二类：上海、香港、台湾、知名餐饮、娱乐、服饰 三类：苏南知名餐饮、娱乐、服饰、艺术商家 由高到低，以商带商 第五部分 推广分析 项目卖点提炼 项目八大诉求 商业领袖，财富标王 规划创新，业态丰富 超大规模，一流硬件 港城商业领袖，苏南最具投资价值的黄金铺王 商业旺地，稳定回报 港城客厅，城市名片 强势阵容，倾力打造 商场化管理，市场化经营 商业旺区，消费领袖 商业规模宏大，硬件设施一流 超前的规划设计，港城首席一站式“体验式商业街区”消费基地 ，精彩生活，欢乐你我 城市形象工程，苏南商业新亮点，坐标地位无可替代，政府倾力支持 实力地产新联地产拆巨资力邀各路精英强势打造，塑造城市尊荣与繁华 港城最具经营、投资价值商业旺地，高投资回报保障 成立专业经营管理公司，整合专业强势品牌公司，进行高水平经营管理统一运作，确保商场长期稳定发展，实现发展商、投资者、商家共赢 港城商业中心区首创人性化购物、休闲、娱乐领袖，倡导新型消费经营理念 项目总体营销思路 趁热打铁，借台唱戏 高山打鼓，内外接应 道高一尺，后来居上 产品制胜，营销护航 准备充分，一炮打响 政府互动，名利两旺 规范行业，洗牌市场 速度制胜，稳打快仗 经营为先，定位为重 销售为主，招商互动 项目总体营销策略 两条腿走路，品牌推广作为营销主线贯穿项目推广始终，期间通过实效促销活动完成项目前期销售，两者相互促进。追求快（实现快速销售）、准（营销直效性）、稳（把握市场及客户稳）、省（营销费用省）原则。 “品牌持久战+营销歼灭战” 品牌与销售、招商互动 1、我们的整体策略思路为： 策 略 思 路 品牌至胜，经营为先 光辉形象，一鸣惊人 论坛公关，活动营销 人势累积，迅速突围 2、策略主题 投石惊鸟 点击突围 释义：本项目无论是在规模还是在硬件上都具有较强的竞争优势，可利用的资源（地段、项目区位形象、规模、规划设计等）较为丰富，并在此基础上构思有效的策略思路。 以项目的特质来说，只要广告包装准确到位，便会有一种“惊鸟”的可能性存在，也就是使目标消费群内心产生共鸣、震动，所以广告策略的走势一定是——利用有效时机，投石惊鸟，点击突围，快速收网。 3、策略总览 布阵—有效方位点击 点阵—项目形象悬疑 投石—现场优势造势 以突然性的形象及活动出街制造港城楼市悬疑 项目形象的高点建立，波段性市场攻击 利用现场优势，媒体整合策略出台集中造势 惊鸟—媒体及活动攻势 通过媒体活动整合攻势，制造火爆销售 收网—强媒体煽动系列 以有效媒体与促销、联动活动全面收网 4、策略步骤解析 ： 第二波：布阵 第一波： 点阵 第三波：投石 市场攻击运筹预热阶段 局部范围媒体定向封锁 项目形象悬疑期 第四波：惊鸟 第五波：收网 市场攻击铺垫阶段 媒体形象造势 形象识别期 市场攻击引爆阶段 媒体整合封杀 形象鲜明期 市场攻击爆破阶段 主卖点整合传播 形象鲜活期 目标市场调和阶段 营销策略攻击 形象稳定期 进度 地面环境拆迁及施工状态 外部环境及包装成型 销售现场内部认购 开盘 开盘四周后 项目前期推广策略 1、推广核心标的—— 项目的市场形象 项目品牌的核心价值 项目品牌的VI 项目品牌的功能 发展商的品牌实力 2、推广受众—— 张家港、江阴、常熟全体民众 3、推广主要目标—— 项目品牌市场形象的建立和渗透 项目品牌印象的经营与塑造 市场温度培育及项目品牌形象展示 项目品牌知晓度的市场扩张 抢先进入市场，有效客户的积累 3、推广内容 前期市场炒作 项目新闻炒作 媒体资源整合 系列性公关、宣传活动 报纸软文、专题访谈 核心媒体的确定、运用 前期市场亮相 户外广告、公益活动 4、具体手段 在项目现场树立广告牌以发布项目登记信息 项目现场及城市主要节点树立企业形象广告 参与城市公益活动及公益设施建设