2006年南京市百家湖湾私家典藏项目全案策划.pptVIP

提　　要 提　　要 江宁整体市场状况 江宁小户型住宅市场特征 提　　要 项目区位 所在区域整体形象 提　　要 根据项目地产因子考虑适宜建造的建筑功能 根据项目地产因子考虑适宜建造的建筑功能 市场客户对中高档物业认同因素及变化 各因素的可复制性比较——最大发掘稀缺性价值 本项目与周边典型物业竞争力比较 本项目功能定位初步设想 功能关系定位 功能布置划分 雕塑喷泉 关键意义 目标客户及特征初探 “品值一族”基本特征分析 项目整体市场定位 市场形象定位释意 市场定位分解延展 项目各功能比例和细化 产品设计及特色——拓展空间可能性 产品设计及特色——做活小户型 会所服务内容 项目定价 提　　要 主荐命名方案 项目主荐LOGO及释意 项目综合吸引点（ 卖点）分析 整体推售顺序 房地产顾问有限公司 物业外型装修档次、室内公共部分装修档次及效果、交楼标准（需另计成本） 10/100 装修档次 户型方正度、设计创新及特色、通风采光效果、户型主朝向、户型面积是否正适合 8/100 户型结构 会所面积、会所风格、装修档次、会所设施、设备、服务水平、质量 6/100 会所 市政交通配套、项目自设交通配套、本项目的交通通达性 5/100 交通配套 文化设施（体育、图书馆、学校等）、休闲娱乐、生活配套设施 5/100 市政配套 开阔性、外部自然景观、小区内部景观、景观的均好性 8/100 景观 园林面积、园林设计及绿化效果、材料成本、施工工艺水平 9/100 小区环境 总体容积率、建筑间距、户数数量 6/100 建筑密度 自然环境、人文文化环境、商业配套环境、升值潜力 12/100 区域环境 是否位于城市发展方向、区域的未来发展潜力、来往市区的距离和时间、客户对区域的档次印象、未来规划的重要功能 7/100 地理位置 对比考虑因素 所占比重 重点对比项 价格定位 产品价格定位 4500-5000元/㎡ 本项目住宅均价 5500-6000元/㎡ 酒店公寓均价 商业均价 定价考虑因素： 一年以后的市场预测； 本项目在开发周期、产品定位、档次等多方面均有较多不确定因素，故对比的着重点放在对环境、交通、综合配套几点上。 商业部分的定价，多取决于周边商圈是否成熟、商业格局、以及自身经营定位等因素，价格差别非常大。目前对1年多以后的商业定价，存在较大偏差，若1年多后凤凰港配套基本成形，则预测商业价格可达8000~10000元/平米。 产品价格定位 项目初步营销策略 项目定位初探 项目特性分析 江宁市场整体状况 项目特征 凤凰港配套：成熟居住社区 百家湖湖景：更优美的环境 地铁概念:距离项目咫尺之间 创新的户型：更完美的空间 私家物管：体现身份,贴心管理 目标客户的心理 生活的便利 对先进生活方式的向往 要求居住环境更好 独立、完整、合理的空间 社区人文素质与自身气质的对应 命名原则 体现特色，内涵丰富， 字形美观，现代感 容易记忆 名称内涵 PARK是建立于项目众多资源(湖景、购物中心，地铁，管理)上的一种公园式（ＰＡＲＫ）的生活空间，清新，浪漫，优雅，自在是这种生活的主旋律。 “公馆”有高档居所的含义。用在本项目，主要是在档次上拉近与环湖片区物业的距离； 公馆在内容上包含住宅和公寓的意思，在推广本项目酒店式公寓中也能使用。不会引起名称的混淆。 项目的名称，应该传达项目的 气质，并满足目标客户的心理 项目命名 英文单词分别表示湖和公园的意思，意指本项目的湖畔景观和公园式的居家生活 由波浪形成的圈代表湖的意境，表明本项目的位置位于百家湖畔 该圈亦代表了一个初出海面的太阳，寓意本项目蒸蒸日上，潜力无限 字母位于圈中间，代表了本项目处于湖中心位置，稀有珍贵 项目标识 地铁 物管 特色 配套 升值 景观 地铁一号延长线出口站就在门口 百家湖周边湖景观、绿化休闲广场 环百家湖区域绝版高层 片区整体的升值潜力 依托外部周边大型商业配套凤凰港购物广场，餐饮、娱乐、购物、休闲于一体。 内部良好的市场错位竞争引导的特色商业、会所。 产品上营造特色， 能很好地提升本项目档次 英式私家物管，安心，贴心，高效 核心竞争力 总体营销建议 商铺推售策略： 考虑到目前周边商业气氛尚未成形，故若先推商业存在一定风险，则等待项目住宅和酒店公寓部分的人气来带动商业的销售更为稳妥，故建议商业在最后销售 。 住宅部分是项目的利润源泉，故在前期酒店公寓铺垫和人气积累的前提下入市，可实现更快的销售速度和较高的物业价值． 另外，酒店先入市，也可对市场进行尝试，便于后期两种产品互相转换。　　 酒店公寓 商　铺 住　宅 由于私家酒店（酒店公寓）在档次和包装上均代表了一种品质和服务， 考虑酒店公寓所在的建筑层数较低，先于住宅部分达到预售条件