2006年佛山湖景湾下半年营销策划.pptVIP

2006年湖景湾下半年营销策划案 2、二期、三期剩余产品滞销根本性原因分析 2-1、二期剩余产品滞销根本性原因分析： ●价钱方面： 15、16栋在座向方面，同一楼层南向户型比北向户型价格贵100—120多元，标准层的价格与复式的价格相差约150元，差别不算很大。其余货现时的均价为2805/㎡，基本与三期持平,客户在选择二期的同时多数会考虑到三期产品，因为价钱相差不大，性价比相对不高，三期不论在品质上，环境上都优越过二期，至使销售速度慢。 ●楼层方面：现时二期剩余货量33套，其中复式单位占15套，15栋的复式余货集中在03、05单元，16栋的所有复式单位从未售出；标准层17套（8楼以上）。 ●景观方面：标准层余货方面，南向高层单位的景观面对穆天子方向屋顶，靠近红星路噪音较大；北向高层单位虽面对中心园林，但由于已落成的绿化与三期相比相对较差，且面对小区蓝球场，突显不了价值。复式余货也同样遇到上述问题。 户型方面：二期剩余的货量户型选择比较单一，主要15、16栋的高层及复式单位为主，其中15栋主要集中在南向的4房，16栋主要集中在北向的3房；在户型方面复式单位的比例最大。 2-1上半年复式户型成交客户区域分布情况 2-2上半年复式户型成交客户职业分布情况 媒体推广策略： 二、三期余货消化期：（7月1日—8月31日） 户外广告： 户外广告是最直接有效吸引途经人群，加强其第一印象，并产生反复提醒，促成其睇楼的效果。一块具有视觉冲击力的户外广告，有时比其它宣传方式更有效，在目标区域的显要路段，树立醒目的户外广告牌，可以为项目节省相当的广告费。 特别针对桂城、禅城、罗村、大沥，因为项目在目标区域内投放大量广告是不适宜的，不符合项目的利润需求，而广告牌的设立可有效填补该区域的广告投放空白。 户外广告牌：禅城、桂城、大沥、罗村、松岗 公交车站灯箱广告：建议在南海广场公交车站及北花广场、东建世纪广场公交车站设立公交车灯箱广告 公交车车身广告：建议在湖景湾形象更名宇浩地产后进行，线路137路、104路 媒体推广策略： 二、三期余货消化期：（7月1日—8月31日） 网络广告： 在“佛山地产街”上发布最新本阶段的广告促销内容，及更新本公司现有网站广告内容，进行宣传。 媒体推广策略： 二、三期余货消化期：（7月1日—8月31日） 其它： 资料架宣传资料摆放： 场地选择：狮山、小塘、罗村、官窑、丹灶各大银行、邮局、大型酒楼 网络短信广告：跟据本阶段促销安排，撰写广告语，向看意向客户短信宣传。 宇浩地产形象导入后，售楼部、看楼通道、包装重新整改在广告物料上加入宇浩地产形象标识。 开售期：（9月1日—9月30日） 电视广告： 是最有效的媒介途径，是媒体受众最广泛的直接接收信息方式。根据不同产品，选择相应的目标群体集中收看节目的时段，投放电视广告，将能达到“低投入，高产出”的效果。 播放形式：以图像（30”）＋文字标版形式为主（15“） 投放区域：狮山、罗村、桂城、禅城、丹灶、大沥 促销标版内容：“22、23栋开盘信息＋优惠措施 投放频道：翡翠台 播放时间段：19：30分点—22：30分黄金段时间内播出，一天4次 投放天数：狮山10天、罗村7天、桂城7天（具体投放根据实际情况时间制作详细列表）（具体投放根据实际情况时间制作详细列表） 媒体推广策略： 开售期：（9月1日—9月30日） 报纸广告： 投放形式：硬广＋软文形式 媒体选择：《广州日报佛山版》、《佛山日报》 投放时间：9月8日、15日（软文）、9月21日（硬广） 炒作点：22、23栋开售信息+宇浩地产品牌炒作+促销（建议广告公司出具体方案） 媒体推广策略： 开售期：（9月1日—9月30日） DM单张夹报： 投放形式：直接的单张促销信息邮局投递 媒体选择：《广州日报》《佛山日报》《羊城晚报》 投放区域：广州：天河区、荔湾区 佛山：狮山、大沥、罗村、官窑、小塘、禅城、桂城、南庄 投放时间：9月15日、22日 单张内容：以22、23栋开售信息及开象促销为主（内容具体由广告公司出方案） 媒体推广策略： 开售期：（9月1日—9月30日） 巡回展销： 目的：针对禅城区目标客户区域实行直销式的促销活动 场地选择：百花广场 外展时间：9月8、9、10、22、23、24日（百花广场） 媒体推广策略： 开售期：（9月1日—9月31日） 网络广告： 在“佛山地产街”上发布最新本阶段的广告促销内容，及更新本公司现有网站广告内容，进行宣传。 广告内容：22、23栋开售信息+优惠措施+活动信息 媒体推广策略： 开销期：（9月1日—9月