学习城中村改造涉与重要政策和流程.doc

学习“城中村”改造涉及的重要政策和流程 “城中村”改造建设方式： “城中村”改造建设针对各村不同情况和条件采取相应方式实施。主要方式有：以改制后的经济实体自行实施改造；以项目开发方式实施改造；以统征储备的方式实施改造。现在大多的改造方式是第二种，通俗的说是城中村出地，开发公司出钱进行改造，政府再从中拿出一块地作为开发用地，对开发公司进行补偿。 第一种方式：适用于a 类村的改造建设。a 类村为人均农用地小于或等于 0、1 亩的村。a 类村的改造建设，其土地除规划控制用地外，原则上优先由村改制后经济实体使用，并通过综合改造，用于建设安置原村民的新居住区、保障改制后经济实体的发展空间和筹措村改居人员社会保障资金等问题，依法核发《国有土地使用证》。同时，也可按城市规划要求，以项目捆绑、公开供地方式进行房地产开发改造。 第二种方式：适用于b 类村的改造建设。b 类村为人均农用地大于 0、1亩、小于或等于 0、5 亩的村。b 类村的改造建设，其土地除规划控制用地外，其余土地原则上按四块使用，即保留和还建住宅用地、开发用地、产业用地和储备用地。其中，保留和还建住宅用地、产业用地依法核发或换发国有土地使用证；开发用地依法核发出让性质的《国有土地使用证》。 1、保留和还建住宅用地包括经过改造建设、整治后保留的住宅用地和拆除旧村（ 湾）后建设新居住区的还建用地。新建居住区的还建用地根据能够享受还建安置房政策的户数，按户均建筑面积 300 平方米、容积率 1.6—1.8 的标准测算。保留和还建住宅用地的主体是村改制后的经济体。 2、开发用地：按新建居住区还建用地的 1：1—1：1.5 的比例确定，并与新建居住区还建用地捆绑成项目后公开供地，由取得开发权的开发主体进行房地产开发。 3、产业用地： （1）原村集体经济组织已取得《国有土地使用权证》的土地，其用途和使用权类型不变的，对改制后的经济实体换发《国有土地使用权证》；原村集体经济组织已办完征地手续的用地和已取得《集体土地使用权证》的建设用地，对改制后的经济实体核发划拨《国有土地使用权证》。????（2）按照改制后的经济实体中原村劳动力（ 含退休人员，下同）计算，前项土地面积之和未达到劳动力人均 80 平方米标准的，其不足部分在村（湾）改造腾退土地和其它剩余土地中留足 人均80 平方米产业用地，并核发划拨《国有土地使用权证》。????（3）因剩余土地不足，按上述办法不能达到劳动力人均 80 平方米产业用地标准的，可按不足用地面积的 2 倍核准商业用房的建设指标，由改制后的经济实体建设，用于发展经济、安置原村劳动力就业。 4、储备用地：按规定满足保留和还建住宅用地、开发用地、产业用地之后，剩余土地纳入市土地整理储备供应中心统征储备。统征储备的土地按《武汉市征用集体所有土地补偿安置办法》（市人民政府令第 149 号）规定的标准对改制后的经济实体给予补偿。其补偿费必须首先用于缴纳村改居人员的社会保障费用。????B 类村扣除储备用地后可参照 A 类村的政策，由改制后的经济实体根据城市规划的要求建设除房地产项目以外的商服设施。 第三种方式：适用于c 类村的改造建设。c 类村为人均农用地大于 0、5 亩的村。c 类村的改造建设，原则上通过统征储备的方式进行。统征储备达到 a、b 类村标准的，按改造 a、b 类村的土地处置政策执行。为了扶持改制后的经济实体能持续健康发展，在土地征收、征用时按征十留一的比例以划拨方式留给改制后的经济实体发展二、三产业，并依法核发《国有土地使用证》。 “城中村”开发用地、储备用地的土地出让金、增值收益金的 60% 划转给“ 城中村”所在区政府财政专户储存，用于补贴“城中村”综合改造中的旧村湾开发改造、新居住区基础设施建设；40% 由市政府统筹用于“城中村”综合改造的市政基础设施配套建设等。 拆迁安置的政策： 涉及个人房屋拆迁，两人及两人以上户经认定还建安置建筑面积在 300 平方米以内的，按“拆一还一”的标准安置；每户还建安置建筑面积不足人均 50 平方米的（独生子女按两人计算），可按建设成本价购足人均 50 平方米。一人户经认定还建安置建筑面积在 100 平方米以内的，按“拆一还一”的标准安置；一人户还建安置建筑面积不足 80 平方米的，可按建设成本价购足 80 平方米。 两人及两人以上户经认定还建安置面积大于 300 平方米、一人户大于 100 平方米的，其超出部分按《市物价局市房产管理局关于印发武汉市房屋重置价格标准的通知》（ 武价房字〔2004〕74 号）规定的房屋重置价格标准对被拆迁人给予补偿。三、城中村改造能享有的优惠政策 对于改制后的经济体的优惠政策：集体经济组织改制可参照《 市人民政府办公厅关于进一步加快国有企业改革与发展政策的意见》（武政