寡头垄断、土地囤积与房价波动 - 规制与竞争研究中心 - 江西财经大学.doc

土地囤积对房地产市场绩效的影响机制研究 -理论与实证( 摘要：本文针对当前大量存在的土地闲置现象，建立一个以投机为主要目的土地囤积模型，证明了在高度寡占的房地产市场中，由于地价上涨预期的存在，大房地产企业前期囤积剩下的闲置土地，在未来会更多的用来倒卖而不是生产，导致整个房地产行业的生产成本并没有因为土地囤积而得到明显降低，从而并没有起到平抑房价的作用。囤积土地却因此拉开了企业之间的成本差距，作为其扩张市场的一个重要手段，使大房地产企业市场势力进一步增强，造成了房地产行业市场集中度的上升。同时发现土地囤积并进一步倒卖得到的土地转让收入也是房地产企业利润的一个重要来源。最后利用动态面版系统GMM估计对土地囤积对房价、土地转让收入和房地产企业利润的影响进行了计量检验，结果也基本支持了上述结论。 关键词：寡头垄断 土地囤积 市场绩效 系统GMM估计 一．引言 为了更好的贯彻落实2010年4月17日国务院出台的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（即“新国十条”），国土资源部前段时间开始了一系列清理闲置土地的专项工作，并在2010年6月定下了“7月督察，8月约谈，9月问责”的时间表，使得最近一段时间有关土地闲置的话题成为社会各届广泛关注的一个热点。2010年8月20日整治工作新闻通气会上，国土资源部土地利用管理司廖永林司长对外批露了国土资源部的工作进展，截至2010年5月底，全国共上报房地产违法违规用地宗数3070宗，面积约18.84万亩。从闲置地区分布来说，东部地区数量较多，分别占上报总宗数和面积的62.24%和62.46%。从闲置时间上看，闲置5年以下的地块1354宗，占闲置土地总数的48%；闲置时间5年以上的地块共875宗，占31%；闲置时间较长，但合同中未约定具体开工时间的地块586宗，占21%，其中广州有块土地更是最长“晒太阳”17年。 土地囤积对房价究竟有何影响？清理闲置土地真能够起到降低房价的作用么？为了回答上述问题，我们有必要了解包括土地囤积在内的土地供应方式对房价和住房供应量的影响机理。Peng and Wheaton (1994)采用存量流量模型对1965-1990年间香港住房价格的变化和土地供应量的关系进行了研究，发现土地供应量减少将会导致住房供给下降预期的形成，从而导致房价的上升。我国学者任荣荣和刘洪玉（2007）、黄忠华等（2009）分别采用北京和上海的数据，也得出了土地供应的减少会通过改变市场参与者的预期对房价产生负向影响。Hannah and Mills(1993)也发现韩国上个世纪80年代中后期房价的上涨，很大程度上也是由于供给不足引起的。但是也有很多学者都认为土地供应量与住房价格无关，Tse (1998)采用1976年到1995年的香港房地产市场数据，进行了土地供应量与房价的granger因果关系检验，结果表明两者之间并不存在着因果关系。之所以会出现这种情况，他认为是由于一部分土地供给会被土地储备中心吸收而不会立刻被投入开发，导致土地供应减少对房价上涨的影响要在几年后才能体现出来。Hui（2004）的研究结果与Tse (1998)基本相同，也认为土地供应的减少导致住房价格变化不是迅速的。 上述研究侧重于土地供应对房价的影响，Neng LaiKo Wang(1999)同样以香港为例，运用1973-1997年的数据研究了开发商的住房供给与政府土地供应量的关系，他们计量回归发现土地储备增加不一定会带来住房供应量增加。并进一步利用香港恒生指数研究土地储备与宏观经济基本面的关系，发现开发商很容易在牛市完成更多住房供应，而在熊市供应相对少的住房，即开发商住房供应更多地与经济状况有关，而不是与土地供应总量有关。他们最终的结论是香港政府增加土地供应量的行为可能不是解决住房短缺的一个有效方法。 综上所述，国外大多数学者都把土地囤积看做一种土地储备行为，并将政府的土地供应量全部当成是开发商建造房屋的土地使用量，而很少考虑土地闲置，这在香港、韩国等房地产市场发育比较完善，各项规章制度都比较健全的国家和地区可能比较合适，但是在我国土地囤积更多的是房地产企业作为垄断厂商的一种策略性行为。囤积土地一方面能减少住房市场上的房屋供应从而抬高房价，另一方面能作为土地储备以防止地价上涨造成的成本上升，同时在我国土地二级市场还很不健全的情况下，倒卖土地也是房地产企业一个很重要的收入来源。因此土地囤积对包括房价和房地产企业利润在内的房地产市场绩效有着重大影响，对于平抑房价改善民生、消除房地产行业暴利实现社会公平都有十分重大的理论和现实意义。 二．我国房地产市场土地囤积与倒卖的现状