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商务商业核心规划 Core Parcel 低碳示范街区： 绿色屋顶面积率， 雨水回用设施， 透水铺装率， 建筑节能指标， 可再生能源/清洁能源需求比例 报告衔接处 商务商业核心规划 Core Parcel --投资收益测算分析 投资收益测算分析：成本+收益+财务分析 PART1. 项目成本计算 销售收入计算 租金收入计算 其他收入计算 PART2. 项目总收益计算 PART3. 项目财务综合分析 土地成本 项目前期费、 建安工程费… 营销管理费 投资估算分析 经济收益分析 现金流量表 商务商业核心规划 Core Parcel --投资收益测算分析 项目概况： 位于漕河泾开发区，为商办综合体项目，产品包括办公楼、商铺、LOFT办公楼。 为了保证充分的现金流，建议该项目的办公楼和商铺全售。 物业类型 建筑面积：平米 租售模式 办公楼 99250 出售 商铺 6930 出售 总计 106180 － 销售收入合计：办公楼总销金额+商铺总销金额 ＝24.81亿元+2.08亿元＝26.89亿元 方案 一 商务商业核心规划 Core Parcel --投资估算分析 投资估算即为直接开发成本，由项目实际产生的成本进行分类并综合计算，估算总建设投资成本。 编号 工程或费用名称 单位价值元） 计算指标(平米） 总值（万元） 备注 1 土地出让金及动迁安置费 15000 43300 64950 2 前期费 549 106180 5829 2-1规划设计、勘察费 69 2-2工程监理费及审价费 46 2-3七通一平费 30 2-4大市政配套 328 2-5前期筹建开办费 46 2-6其他 30 3 基础设施费 508 106180 5394 3-1供水 43 3-2供电 223 含架空线入地开关站费用 3-3通讯 13 3-4环保设施 15 3-5环卫设施 12 3-6景观绿化工程费 142 包含公共绿地建设费 3-7室外总体等 50 3-8其他 10 4 建筑安装费 4500 6930 3119 （含地下两层、电梯安装、水卫、电气、通风、弱电、暖通、商场部分及写字楼部分装饰等） 6500 99250 64513 包含上述费用及服务式商务办公1500元/平方米装修费用 建筑安装费总计 78854 5 不可预计费 106180 2366 直接开发成本3％ 合计 建设投资 （2—5项相加） 8074 49013 81220 商务商业核心规划 Core Parcel --经济收益分析 方案建议：资金全部贷款，办公和商业全部出售，以保证现金流的充沛 经济收益表： 序号 大项 项目名称 总收入 备注 单位 万元 1 成本 192121 1.1 土地成本 64950 1.2 建设投资 81220 1.3 管理费 4385 (1.1+1.2)*3％ 1.4 贷款利息 13155 1.5 营销费用 13446 收入*5% 1.6 相关税费 14965 收入*5.565% 2 收入 268915 营业收入 268915 3 税前利润 76794 收入－成本－折旧 4 税前投资利润率 39.97% 税前利润/成本 通过投资估算表及经济收益表，我们可以制出该项目的先进流量表。 商务商业核心规划 Core Parcel --现金流量表 在现金流量表中，项目税前利润为63676万元，税前利润率为33.14％，其中初始资本全部从银行贷款，从财务成本上看可行。 当折现率设定为15%时，内部收益率（IRR）为48.07%，净现值(NPV)为17412，该方案可行。 ? 全售模式现金流量表 ? ? 序号 年份 项目现金流量表 ? ? 现金流入 现金流出 净现金 累计现金 商铺 办公 贷入金额 现金流入合计 土地成本 建设投资 管理费 借款本金 折旧 贷款利息 营销费用 相关税费 流出合计 流量 流量 1 2,015 ? ? ? ? 64,950 ? ? ? ? ? ? ? 64,950 (64,950) (64,950) 2 2,016 ? ? 73,085 73,085 ? 40,610 1,996 ? ? ? ? ? 42,606 30,479 (34,471) 3 2,017 8,316 99,2