中美REITs产品比较.ppt

中、美房地产投资信托（REIT）产品比较 作者： 李安民? 来源：《用益信托工作室》 日期： 2005年03月30日 二、产品结构和特征的比较 （一）产品的构成条件 中美两国房地产投资信托的成立都必须满足一定的条件。为了免缴公司所得税，美国房地产投资信托必须满足《国内税收法》第856—858条的法定要求。这些要求被业内称作是取得房地产投资信托免税资格时的一系列“测试”要素。 （3）混合类(Hybrid) 它是介于股权类和抵押类之间的一种房地产投资信托，混合类房地产投资信托采取上述两类的投资策略，具有股权类房地产投资信托和抵押类房地产投资信托的双重特点，即在从事抵押贷款服务的同时，自身也拥有部分物业产权。在理论上，混合类房地产投资信托在向股东提供该物业在增值空间同时，也能获得稳定的贷款利息。 股权类投资信托在早期比较盛行，但在20世纪70年代抵押信托更加流行。但近年来，股权类再次占据重要地位，并且在数量和市场资本总额方面已经成为了主要的房地产投资信托种类。据统计，至2003年末美国171只上市房地产投资信托中144只为股权类，占所有房地产投资信托的84.2%，市值占房地产投资信托总市值的92.8 %，其次是抵押型房地产投资信托，数量占11.6％，市值占６.３％，混合型房地产投资信托的比重最低，数量只有７只，占总量的４.1％，市值占２.3%。 图6 美国三种房地产投资信托的数量与市值变化（1971～2003年） 中国的房地产投资信托计划同样也可以分为如上三种类型。但抵押贷款型信托占据主导地位，占整个项目总数的７５%，股权投资方式和组合股权与贷款的混合方式分别为22%和3％。而且中国的股权型信托最主要是信托公司因应央行121号文关于房地产开发商贷款时所有者权益不低于30%的规定而采取的阶段性股权型投资，而似美国那样主要是对优质物业投资的信托计划只有北京国际信托发售的法国欧尚信托计划等少量产品。这与目前信托机构人才具有银行信贷从业经验、房地产业在121文件之后所遇到的困境密切相关。但这决定了中国房地产信托投资的主要收益来自于贷款利息收入，而不是租金收入。 房地产信托的贷款利息收入是中国房地产投资信托的主要收入来源。但这种固定利息收入与美国房地产投资信托的利息收入也有很大的区别。国内的按揭市场不成熟，同时按揭证券化市场也没有开始，所以，美国房地产投资信托投资于抵押贷款证券获取利息收入的情况在中国还不具备。这也是中美房地产信托投资抵押利息收入的本质差异。 4.根据发行方式，除了公开上市的房地产投资信托外，还有一小部分房地产投资信托不公开上市，也不在柜台市场进行交易。这些房地产投资信托被称为“私募房地产投资信托”（private REIT）（见下表2）。 表2 公开上市交易房地产投资信托、非上市交易房地产投资信托特征比较表 从上表2，我们可以看到，中国的房地产投资信托计划是一种介于公募和私募之间的类似于美国非公募上市型房地产投资信托。 5.美国房地产投资信托还有很多其他分类方法。按是否有确定期限，可分为定期型和无期限型。定期型房地产投资信托是指在发行信托之初，就事前约定确定期限出售或清算，将投资所得分配予股东；无限期型则无约定。按照投资标的确定与否，分为特定型与为特定型。信托基金募集时，特定投资于某不动产或抵押权投资者为特定型房地产投资信托；反之，于募集资金后再决定适当投资标的者为未特定型房地产投资信托。 （四）产品的销售 美国房地产投资信托产品的销售渠道多种多样。不仅信托管理人可以直销，而且全方位的服务经纪人、折扣经纪人、商业银行、保险代理、金融顾问师和策划师都扮演重要的角色。从美国的情况来看，房地产投资信托的主要销售渠道是通过金融策划师和投资顾问行，其次是公司直销，银行并不是最主要分销渠道。对投资者的服务、佣金、方便程度均是影响投资者购买渠道的主要因素。金融顾问师能提供最好的投资顾问，折扣经纪人能提供优惠的佣金服务，银行则因网点多而能为投资者提供购买的方便。显然，美国的投资者是把能否为投资人带来收益的服务作为最主要的考虑因素。 中国信托机构没有自己的营销网点，销售网络优势基本不存在。受制于监管政策的规定，信托机构不得开设分支机构，不得异地经营，加之信托机构重新登记不久，客户积累不多，直销有限，居民购买房地产投资信托是以方便性为首选。在77个信托产品中有明确销售说明的35只信托产品说明了当前中国房地产投资信托计划产品的销售状况。63％的分销渠道主要依靠作为信托资金收付银行的银行网点，３４%主要食自己信托机构直销，3％由证券公司销售。 （