2016天津市物业项目经理复习大纲全.doc

物业管理概论 —英国皇家特许屋宇经理学会。发展：第一个行业协会—芝加哥建筑管理人协会。 我国物业管理起源：1981年3月10日，深圳市物业管理公司成立，是中国第一家物业公司，距今30年。1993年6月30日，全国首家物业管理协会—深圳物业管理协会成立。 物业管理项目：是以消费过程中的某物业管理区域为整体的管理对象，按照国家规定和甲乙双方约定的成果目标和约束目标，在合同期内所需完成的单件性任务。物业管理项目是以一个物业管理区域为管理单位。 物业管理的项目管理：是在物业管理区域内，物业服务企业运用物业管理专业知识、技能、方法，使用物业管理专用技术装备，为了使物业管理项目能够实现合同所要求的质量标准，在限定的环境、时间和费用等约束条件下，所进行的全面的组织、规划、控制和协调。 项目经理：从职业角度讲，是指企业以建立项目经理责任制为核心，通过采取一系列措施，全面提高项目管理水平而设立的重要管理岗位。从企业角度讲，是受企业法人代表委托对项目全面负责的管理者，是企业法定代表在项目上的代理人。 直线职能制的优缺点：优点是既能发挥职能机构专业管理的作用，又便于领导统一指挥。缺点是组织机构较为繁琐，不利于一专多能，人员相对臃肿。 简答题：物业管理的？ 答：物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主与物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理项目经理应具备的能力？ 答：1）合同履约能力 2）组织领导能力 3）综合协调能力 4）风险控制能力 5）提炼总结能力 6）提升价值能力简述直线制的特点和优缺点？ 答：特点：项目经理亲自执行全部管理职能，按垂直系统直接领导，只设职能人员和协助主管人员。 优点：集指挥和管理职能于一身，命令统一，责权统一，行动效率高。 缺点：横向协调配合困难，不利于沟通信息，有些问题各部门要向直线领导机构和人员请求报告后，才能处理，影响工作效率。前期介入和前期物业管理的区别？ 答：1）内容作用不同：早期介入——物业管理专业技术支持 前期物业管理——物业管理服务 2）服务的对象不同：早期介入——建设单位——支付早期介入服务费 前期物业管理——全体业主——支付物业管理服务费组织机构组建的原则有哪些？ 答：因事设职的原则、权责对等的原则、统一指挥的原则、分工协作原则、经济原则物业管理分为哪几个阶段？ 答：1）前期物业管理阶段：获取项目、早期介入、前期物业管理 2）物业管理阶段：正常期物业管理、项目退出管理（更迭）论述题： 试述物业管理行业本质和特征 答：物业管理行业的本质是一种物业服务企业从事的以物业（不动产）为基础，以业主（客户）需求为导向，以管理为手段，以准公共性服务为核心产品的商业活动。 物业管理的行业特征： 公共性和综合性：使用物业管理服务有别于特约服务和专项服务； 受益群体的广泛性和差异性：使客观评价物业服务质量的难度增大； 即时性和无形性：使得业主无法象有形产品的消费者那样意识到物业服务的真实存在持续性和长期性：使物业管理企业必须长时间接受客户的监督和考验。试述物业管理分为哪几个阶段包含的内容有哪些 答：1、前期物业管理阶段 获取项目 该时期是从获取招标信息、根据招标文件编制投标文件、中标直至签订“前期物业服务合同”一系列工作内容组成。此时的主体是开发建设单位和物业服务企业。 早期介入 早期介入是新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业管理和咨询活动。 该时期的主要工作内容为根据项目情况修改管理方案、施工现场的跟踪、隐蔽工程的跟踪、销售中的物业培训、入住前准备。是从中标后至竣工验收，它的主体是开发建设单位和物业服务企业。 前期物业管理 前期物业管理是从物业承接查验开始至业主大会选聘物业服务企业为止的物业管理阶段。该阶段的主体是开发建设单位、物业服务企业、业主 该时期的主管工作内容为管理方案的全面实施、项目装修现场的全面管理、公共秩序维护、环境管理、设备设施的维修养护、公共事务管理、合同约定以外的服务 2、物业管理阶段 1）正常期物业管理 该时期是从签订物业服务合同至物业服务合同终止前，它的主体为物业服务企业和业主大会。 该时期的主管工作内容为管理服务方案的全面实施、公共秩序维护、环境管理、设备设施的维修养护、公共事务管理、合同约定以外的服务 2）项目退出管理（更迭） 该时期是从公告发布至退出管理，主体是物业服务企业和业主 该时期的主管管理工作内容为公告发布、相关部门预警、交接工作、服务项目更迭内、外部制度的建立 1、制度的定义 答：制度是指以书面形式表达的并在一定范围内公示的，要求大家共同遵守的