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同策-常州正方京城房地产项目营销策划报告
CITY ONE『城中城』
——常州正方京城营销策划报告
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全市·城中·“高端”——基于市场的项目定位判断
户型·总价·消费者——基于客户的项目定位剖析
土地·项目·竞争——基于项目、土地的价值解读
包装·营销推广——基于定位的企划推广
推案量体——基于定位的一期业务执行;PART.1 项目关联市场研究 ;P 关联市场参考;本案市场的分析面有哪些?
哪些市场面是本案需要找出考虑的?;PART.1 本案关联市场研究;供应大幅放量,去化速度加快;全市市场供求价;;PART.1 本案关联市场研究;第一梯队;;自住型客源
自住型客源绝大多数为中年以上,收入稳定并且有一定积蓄的购房者,这些人的购房需求多数为改善居住型,倾向于在本区域置业
中心城区的房源对周边区域的购房者均有很强的吸引力,为全市性客源
在价格可以接受的情况下,靠近市中心置业是大多数中年家庭的选择
年轻人多为父母协助置业,这些人的区域观念不是很强,对新区发展比较认可
投资型客源
投资的私营业主区域分布比较广,在各种投资型产品中均占有大部分比例
区域投资客,多为区域内较富裕阶层,会在本区域内投资面积较小的产品
目前常州有部分有一定积蓄的人会出于保值的因素投资,其多数考虑较为成熟的地段和较小户型;客源特点;PART.1 本案关联市场研究;统计得出,2006年市区顶级住宅整体价格上涨11.8%。其中,武进区上涨15.8%;中心城区上涨12.6%;新北区上涨7.3%。;常州市准高端公寓项目主要分布在城中板块和城中城西交界处,并且分布密集;
目前酒店式公寓最高价格已经过万元;
住宅项目价格最高的为铭筑高第,均价9700元/平方米;
;市场三房供应落于140m2、160m2、170-180m2三个面积段,四房供应较少,且面积较为局促,落于132-142m2、160m2
去化上看,大房型抗性不大。大小面积段三房均销售良好,且在面积相当的小四房和3+1房选择上,购房者更倾向于3+1房型;;销售情况良好; ;PART.2 项目客源剖析 ;;;PART.2 项目客源剖析 ;合计有70%的客户选择100-140m2的面积,在该面积段上下也有一定比例的浮动需求;依据客户自身的购买力不同,选择的面积也不同???从图表上看个面积段的需求较为平均
高端的客户需求面积都在200m2以上,有一套别墅的客户需求面积都在300m2以上;;;; ;PART.3 市场定位及价格研判 ;;;间接竞争;PART.3 市场定位及价格研判 ;近年来常州市一级土地市场供应逐步放量,并且成交价格也逐年上涨;从土地供应结构来看,绝大部分土地是在市郊的4、5级土地,而1、2级土地供应量极少,这预示着未来市场竞争的主阵地将会转移至市郊区域,中心区域房地产市场将会因为土地稀缺而出现价格不断上涨的局面;一级土地已处于基本无量可放状况,土地价格不断上涨,二级土地价格凸显,综合用地表现尤甚;;;未来市中心屈指可数的大型综合性项目;市中心最大住宅规模的综合性项目;面积部分突破现有市场,偏大;PART.3 市场定位及价格研判 ; 项目市场定位要素;市区中心+历史渊源
城市体、高标准、多形态住区
需求取向+供应状况;
城市龙脉/便捷的/高雅的/生活的
;PART.3 市场定位及价格研判 ;统计得出,2006年市区顶级住宅整体价格上涨11.8%。其中,武进区上涨15.8%;中心城区上涨12.6%;新北区上涨7.3%。;市场研判;项目研判;
眼球/标杆/击穿价格关键点
;PART.5 项目企划营销推广 ;PART.6 项目业务计划 ;PART.4企划篇;;这不是一个普通项目
这是世界RAIN MAKER
与常州的激情碰撞
创造
自然
健康
精彩
丰盛
国际
高尚;RAIN MAKER;在华尔街,有影响力的大人物被称作造雨者(rain maker)
;;何鸿燊博士;一个影响世界的企业家,一个影响中国的慈善家,一个足以改变一座城市的创造者
;=;何鸿燊博士
选择了常州
选择了正方新城;每次出手,都不同凡响;每次出手,都夺目世界;正方新城
何鸿燊博士与平水置业
联袂上演的精品;城市中心、城市CBD、城市市中心
常州财富所在,常州实现可持续发展的核动力将代表常州的品牌力和竞争力;集高档购物中心、百货、办公、五星级酒店、
会议、餐饮、娱乐、住宅、服务式公寓等
多功能于一体的综合性商务建筑;
产品定位:
综合型、枢纽型商业中心
35万平米国际街区
生活之城-魅力之城-开放之城-国际名流城;
产品定位:
CITY ONE
城中之城--CITY IN CITY
;正方新城,城中城。;No.1 城之
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