房地产经济学填空名词解析.docVIP

房地产的定义：土地、附着于土地的永久性建筑物及构筑物以及由它们衍生出来的各项权利 。 房地产的分类 按照用途划分：1.工业和仓储类房地产；2.商业类房地产；3.居住类房地产 4.其他用途房地产 运营方式：1.收益性房地产；2.非收益性房地产 交易性质：1.出售性房地产；2.出租性房地产；3.抵押性房地产；4.典当性房地产 房地产的性质 1.自然特性：（1）固定性（不可移动性）及异质性（2）耐久性（不可毁灭性）和数量的有限性 2.经济特性：（1）土地供给的稀缺性 （2）高价值性 （3）保值增值性 （4）外部性 在教科书上主要表现为：空间特性、市场特性、资产特性、法律和制度特性。 房地产市场的定义：房地产市场是指房地产交易活动的总和，是买卖双方相互作用的一种机制。 房地产市场的特点：1.区域性——固定性、异质性、空间性 2.竞争的不充分性——市场特性 3.供给调节的滞后性——土地供给无弹性、开发周期长、耐久性 4.交易的复杂性—— 异质性、交易形式的多样性、交易时间持续长、交易涉及环节多 5.金融依赖性——资产特性（价值量大） 6.政府干预性强——法律和制度特性 房地产市场的分类 按照市场运行层次划分： 一级市场、二级市场、三级市场 按照市场交易客体划分： 土地市场、房地产市场、房地产金融市场和 房地产中介服务市场。 按物业类型划分： 住宅市场、商业房地产市场、工业房地产市场、特殊用途房地产市场、农业房地产市场。 按照覆盖范围或影响范围划分： 国际性、全国性、地方性房地产市场。 住宅需求的概念：住宅需求是指其他条件不变，消费者在每一价格水平上愿意而且能够购买的住宅数量。 住宅需求分为：有效需求和潜在需求。 住宅需求的特点：1.多样性（异质性和消费者本身的差异） 2.区域性（地区、地段） 3.层次性（消费偏好——基本需求、标准需求和舒适需求、现实与潜在） 4.消费和投资的双重性 5.一定的可替代性（不同住宅的替代、买房租房的替代、投资品之间的替代） 住宅需求的影响因素：1.价格 2.人口（数量、年龄、家庭结构、离婚率等） 3.收入：带来住宅需求数量增长和结构变化 4.消费者偏好 5.预期 6.金融因素 住宅需求的弹性分析 住宅需求弹性一般包括：住宅需求价格弹性和住宅需求收入弹性。 住宅需求价格弹性：住宅价格上升（下降）一个百分点所引起的住宅需求量减少（增加）的百分比，即住宅需求量的变动对价格变动的反应程度。 住宅需求收入弹性：收入每增加（减少）一个百分点所引起的住宅需求量增加（减少）的百分比，即住宅需求量的变动对收入变动的反应程度。 住宅供给的概念：住宅供给是指其他条件不变，生产者在每一价格水平上愿意而且能够提供的住宅数量。 住宅存量——二手住宅 住宅流量——新增住宅 本年末住宅存量=上年末住宅存量-本年内毁弃住宅量-本年内住宅净转换量（转换为其他用途的住宅量-其他用途转换为住宅的量）+新建住宅量 住宅供给的特点：1.缺乏弹性 2.层次性(现房、期房、储备房、在建房） 3.滞后性 住宅供给的影响因素：1.生产要素价格 2.开发商的未来预期 3.政策因素 住宅供给价格弹性：住宅价格上升（下降）一个百分点所引起的住宅供给量增加（减少）的百分比，即住宅供给量的变动对价格变动的反应程度。 经济增长——居民收入提高——对住宅需求增加——在存量一定的情况下——房租上涨——房价上涨——新增开发量增加——存量增加——导致初始假定住宅存量一定的情况下上涨房租的下降，如此运动，直至达到新的均衡。 长期利率下降——投资者对房地产投资的收益要求降低——从而使得房地产资产需求增加——在租金不变的情况下——房价上涨——新增开发量增加——存量增加——房租下降，如此运动，直至达到新的均衡。 短期利率上升——房地产开发成本增加——从而使得成本曲线左移——在住宅价格不变的情况下——新增开发量减少——存量减少——房租下上升——房价上升，如此运动，直至达到新的均衡。 廉租房、经济适用房的建设——对住宅需求减少——在存量一定的情况下——房租下降——房价下降——新增开发量减少——存量减少——导致初始假定住宅存量一定的情况下下降房租的上涨，如此运动，直至达到新的均衡。 限制土地的有效供应——房地产开发成本增加——从而使得成本曲线左移——在住宅价格不变的情况下——新增开发量减少——存量减少——房租下上升——房价上升，如此运动，直至达到新的均衡。 投资者对房地产投资的收益要求降低——从而使得房地产资产需求增加——在租金不变的情况下——房价上涨——新增开发量增加——存量增加——房租下降，如此运动，直至达到新的均衡。 地租是指土