新立法背景下不动产登记和房地产交易相关问题解析.ppt

六、抵押实践操作中常见问题分析 1、企业之间资金借贷问题 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十一条，法人之间、其他组织之间以及它们相互之间为生产、经营需要订立的民间借贷合同，除存在合同法第五十二条、本规定第十四条规定的情形外，当事人主张民间借贷合同有效的，人民法院应予支持。 （2）几类特殊涉及抵押权登记的主体：融资性担保公司、资产管理公司、小额贷款公司 融资性担保是指担保人与银行业金融机构等债权人形成的担保业务。融资性担保公司是指依法设立，经营融资性担保业务的有限责任公司和股份有限公司。 （3）民间借贷高利率问题 2、法定禁止抵押情形：如用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产抵押问题 3、债务履行期限届满对抵押权的影响 4、超额抵押问题 5、委托贷款如何确定抵押权人问题 商业银行委托贷款管理办法（征求意见稿）的观点 七、培育租赁市场 （一）渠道多元、总量平衡、结构合理 1、存量房房屋租赁 2、培育经营住房租赁的机构，由其购买社会房源出租 3、房地产开发企业将持有房源出租 （二）服务规范 建立住房租赁信息政府服务平台： 1、提供租赁房源信息、租赁需求信息； 2、提供租赁示范文本； 3、公布备案中介机构名单； 4、公布房地产中介机构和从业人员信用档案 （三）制度健全 1、加强对房屋租赁中介行为监管 * 交易登记一体化：核验数据（预售许可：是否属于合法销售范围；合同备案：备案主体与申请交易主体是否一致；限制信息：是否有限制信息，并作流程风险控制；保障数据：核查是否属于保障对象；维修资金：核查维修资金是否缴纳）——网签——到大厅排号分流到受理窗口——核税受理与交易登记受理——税务与登记审核——缴税缴费一体化——载簿——发证 * * 交易登记分离：核验数据——网签——到大厅排号分流到受理窗口——核税受理与交易受理——税务与交易审核——缴税缴费一体化——登记受理——登记审核——登记载簿——登记收费——登记发证 * * 交易登记分离：网签——到大厅排号分流到受理窗口——核税受理与交易受理——税务与交易审核——缴税缴费一体化——登记受理——登记审核——登记载簿——登记收费——登记发证 * * 总体流程：房地数据对接——统一到大厅分流排号——一并受理交易、登记、税务（统一告知土地收益金、税和房屋登记相关费用应缴情况）——一并审核交易、登记、税务——缴纳税、交易手续费、登记费及涉及划拨土地等应缴纳的土地收益金——载簿——发证 * 7、抵押权登记 ①抵押主体 民间借贷司法解释的精神与《细则》以一贯之。 ②抵押合同的形式 可以是单独书面合同，也可以是主债权合同的抵押条款 ③抵押登记受理时间对顺位的影响 按照受理时间先后依次登记 ④抵押权变更登记 明确了变更情形，相较于房屋登记办法有以下变化： 取消了债务人姓名或名称变化情形 取消了登记实践变化情形 新增了债务履行期限的变化、抵押权顺位变更情形 尚未解决的问题是抵押人发生变化是否列入变更登记内容。 ⑤最高额抵押权登记 新增了债权人约定最高额抵押权随同部分职权转让和转移的登记内容。 A 约定原抵押权人与受让人共同享有最高额抵押权 B约定受让人享有一般抵押权，原抵押权人继续享有最高额抵押权 C约定原抵押权人不再享有最高额抵押权 ⑥在建工程抵押 新增内容：在建工程抵押权首次登记时，抵押财产不包括已经办理预告登记的预购商品房和已经办理预售备案的商品房。该条在运用中与交易的衔接较为紧密。 尚未解决：是否可以为第三方担保问题。 8、更正登记 ①进一步明晰了更正登记涉及第三人权益的排除规定，即对于已经办理了处分登记、预告登记和查封登记的即便登记错误，也不能直接更正。 ②规定了依职权更正的程序 通知当事人30个工作日办理，逾期不办理，登记机构公告15个工作日方可予以更正。 9、异议登记 ①异议登记发放登记证明 ②明确了异议登记申请人15日内提交诉讼、仲裁受理材料义务 ③排除了同一事项、同一理由反复申请 ④取消了异议登记阻却处分房屋程序，并新增了排除善意的具体处理方式。 10、预告登记 新增内容主要有两点： 其一、进一步明确了预购商品房预告登记中，预购人单方申请登记的处理方式。 其二、预告登记商品房与在建工程抵押权登记的衔接。 预告登记商品房已经办理在建工程抵押的，当事人应一并申请在建工程抵押权注销登记，待注销登记完成后，再办理预告登记。 尚未解决，在适用中可能产生问题内容。 ①主要集中在不动产转移预告登记，《细则》第八十七条规定了转移材料，但未明确具体的情形，这与现有立法未取得权属不能转移的规定可能存在冲突。 ②抵押权预告登记的法律效力没有固化，其取得的权利证明为登记证明，司法实践中已经对其是否能产生抵押权优先受偿权产生