上海项目考察报告2013.ppt

;考察安排;目录;上海正大广场;上海正大广场;正大集团发展历程： 1953年，泰籍华人，潮汕企业家谢易初兄弟创办正大集团 1960 年，在香港创办了正大贸易进出口公司； 1971 年，与美国的爱白益加公司合作，进军美国； 1979年， 成为中国改革开放后第一个大陆投资外商集团； 1995年，正大集团联手沃尔玛，将泰国的易初莲花引入中国。 2002年，正大广场正式营业，于2003年成立正大置地；;上海正大广场;上海正大广场;上海正大广场;上海正大广场;上海正大广场;不同时段、不同人群、不同特色的餐饮结构;上海正大广场;上海正大广场;上海正大广场;上海正大广场;上海正大广场;上海正大广场;上海正大广场;上海正大广场;上海正大广场;上海正大广场;上海正大广场;上海正大广场;上海正大广场;上海正大广场;上海正大广场;上海正大广场;上海正大广场;上海正大广场;上海正大广场;上海正大广场;上海正大广场;上海正大广场;上海正大广场;上海正大广场;上海正大广场;上海正大广场;上海正大广场;上海正大广场;上海正大广场;上海正大广场;上海正大广场;上海正大广场;上海正大广场;上海正大广场;。;来福士;来福士;; 北京、上海、成都三个来福士广场都采用纯玻璃体（或玻璃加彩色面综合）的外立面形式，采用玻璃或者玻璃混合外立面对于商业来说，其最大的益处在于能够提升整个商业的活力和现代气息，同时也能为商业带来良好的昭示性和观赏效果，从而吸引同档次消费客群；来福士习惯于在外立面主入口设置LED电子屏，这样不仅能够通过丰富多彩的画面变化增强商业体的经营氛围，而且也能为项目增加营运收入。;动线设置;动线设置; ; 北京来福士内部较有特色的是水晶莲中庭，该中庭避免了中间空间大而不当，即增加了营业面积，同时连接动线，形成视觉焦点，形成了较好的景观，趣味性强。;来福士;6、从购物中心的时尚度来看： 购物中心时尚度相对较高，同时体现出一定优雅性；7、从物业规模来看： 商业面积一般在5万平米以下，一般没有百货（但新加坡来福士引进有崇光百货），可能会有精品超市，核心租户以国际品牌的次主力店为主。8、从租金收取方式看： 纯租金与“扣率+保底”方式并存。9、从其招商品牌来看： 目前开业的上海和北京来福士购物中心有部分核心品牌是相同的，如CK JEANS、SELECTED、JackJones、Ochirly、DAZZLE、Azona a02、Mango、Only、屈臣氏、L‘OCCITANE欧舒丹、美珍香、Haagen-dazs。10、从其宣传推广来看： 比较注重品牌传播，北京与上海的来福士外立面和广场均设置了大屏幕LED和立招，并考虑了外立面广告墙的使用。北京的来福士更是在开业时创新性地使用了很多的“SLOGAN”（“越购物越时尚，越时尚越要购物”、“不购物可以来这里看美女”） 来福士一般是没有主力店的，但它的经营得非常成功，客流很旺。它是由多个次主力组成的次主力店群的集合体，而从购物中心的招商运营角度来讲，次主力店的品牌资源比主力店丰富，可替代性也比较强 ，在保证租金收益的前提下，能够最大化地提升商场档次及更新速度。  凯德广场（凯德MALL）即为此前的凯德MALL及嘉信茂购物中心，其与来福士的最大区别在于：来福士是大型城市综合体，除了购物中心，还有酒店、公寓、写字楼等物业，而凯德MALL则是纯粹的购物中心，没有其它类型的物业。;整体感观世界;建筑设计;建筑设计;建筑设计;顶层灯光设计;顶层灯光设计;标志物;建筑设计;建筑设计;建筑设计;空间氛围营造 ;随处可见的艺术品;整体感观世界;整体感观世界;空间氛围营造 ;空间氛围营造 ;空间氛围营造 ;空间氛围营造 ;营运细节;营运细节;营运细节;营运细节;营运细节;营运管理;营运管理;活动的丰富性;活动的丰富性;活动的丰富性;整体感观世界;交往与空间（活动与材质、尺度影响）;整体感观世界;整体感观世界;整体感观世界;整体感观世界;整体感观世界;交往与空间（活动与座位选择）;整体感观世界;整体感观世界;第三生活空间;3,000平方米的K11艺术空间;普及艺术生活的K11艺术学院;300平方米的室内都市农庄;第三生活空间;第三生活空间