三亚项目考察报告2011.ppt

海南项目考察报告 三亚吉阳镇红花村项目 该村属三亚市田独镇，村委会土地约6000亩，耕地1540亩，全村有11个自然村，总户数466户，总人口2211人，距凤凰国际机场15公里，距三亚湾10公里，距迎宾路4公里，距三亚高铁站5公里。东临三亚市环城高速公路，南接海南大学三亚学院、琼州大学等三亚大学城。现有2000亩的万科森林度假公园在建设。本次拟商谈的项目为705亩的该村的新农村改造项目。 项目现场情况 陵水英州镇项目区域位置图 项目基本情况 该项目位于陵水英州镇, 背靠雅居乐清水弯项目的高儿夫球场,现有土地证20.34亩,具项目的陈总有信心取得交接的9亩的权属,在该镇控制性详细规划设计院(三亚规划院)了解,该地块为居住兼容商业用地,容积率为2.0,建筑密度25%,绿化率40%,建筑高度26米(建筑高度可以调到40米).该项目对方希望与大开发商合作开发,具体合作方式还需继续商谈. 南田项目 未取得具体资料,该项目适合开发温泉酒店。 定安项目 该项目位于定安县，现为工业用地，土地证面积为28500平米（42.75亩）。 典型楼盘介绍 清水湾项目 项目位于海南省环岛东线、陵水黎族自治县英州镇辖区内，占地约1.5万亩，总建筑面积约986万平米，沿12公里海岸线分布，海水清澈、透明，沙滩开阔、无污染，是一处难得的海滨旅游休闲之所。区内设有三个国际标准的18洞高尔夫球场、6家超五星级国际酒店、多国风情温泉谷、游艇会、海洋体验展览馆、民族风情村等，总投资预计超200亿元，总开发期十年。 2006年6月与政府签约土地一级开发协议，2006年底组队进入实操，2009年3月28日开盘，推出两个现楼组团和一个楼花组团，至今累计销售额130亿元。 按该项目土地一级开发框架协议规定，土地整理上市的条件是七通一平，但实际上市状态属于毛地状态。 按雅居乐公开资料介绍，该项目土地分三批摘牌，地价款总投入24.18亿元，获取约13650亩土地，平均地价为16.12万元/亩，折合楼面价为245元/平米。 结合内幕资料保守估计，其一、二级联动的毛利润最低值是71%，最高值为242%。 2008年7月雅居乐发布公告称，旗下项目公司誉永已于6月27日与摩根士丹利全资公司CrystalI订立协议，以约7亿美元（约52.83亿元）出售清水湾项目公司30％股权。瑞银的研究报告显示，CrystalI占296万平米，折合楼面成本1785元/平米。 按照2008年1月雅居乐月报显示的245元/平米的楼面价计算，雅居乐以7.29倍的价格将股权出售给大摩，直接产生41.45亿净利润。 2008年雅居乐净利润为54.67亿，同比增加160%。 万科则是40.3亿元，同比下降16.7%。 中海发展50.5亿港元，同比增长20.8% 雅居乐与大摩的成功握手，不但让雅居乐摆脱资金困扰，解决运营障碍，同时也让大摩以不低于35%并有望继续拉高的毛利率，赚的盆满钵满，实现双赢局面； 大盘，意味着巨大的风险与高额的利润共存！ 本次考察意见及建议 本次考察的时间很短，就项目而言，取得的资料有限，充其量可以作为项目的选址的一次现场踏勘。就现场的踏勘情况，我们达成以下意见： 1、三亚吉阳镇红花村项目、陵水英州项目、南田温泉酒店项目、定安住宅项目等四个项目周边都有成功的开发楼盘，作为不同用途的项目，项目位置条件较好，可以对几个项目做更深入的调查； 2、海南的房地产开发还有较大的空间； 3、还需核实项目的各项情况，了解更多的政策，城市规划情况、土地利用规划、土地的指标、建设成本、投资政策等； 4、与各产权人当面深入商谈合作事宜； 5、建议集团更高层次的领导实地考察。 三亚市区2000亩大盘一期 砚溪湖首区 首推度假公寓和创新观湖别墅 万科森林度假公园实景 湿地公园首区鸟瞰图 一期首推产品： 3 2 1 ①约120平米创新观湖别墅 ②约67平米两房度假公寓 ③约35平米单房度假公寓 现在三亚 已很难买到100万元以下的公寓 度假公寓设计透视图 度假公寓设计图 关注万科 力创精品 创新“观湖别墅”透视图 剖面示意图 立面示意图 万科在三亚的第一次出手 创新观湖别墅 让度假生活更加精彩 精巧户型 舒适休闲度假空间 小高层鸟瞰图 二房度假公寓 一房度假公寓 头期板式结构两房主力度假户型，户户朝向山景或水景，自然通透，让你和家人不经意间就吸足了高于北京数十倍的负氧离子； 一房度假户型紧凑，具有极强的度假气息，可增设泡池的景观阳台最大异境化满足度假住宅多种功能需求。 宽景庭院 创新休闲度假设计 叠墅一层户型 叠墅二层户型 平层宽景庭院A户型 1-2层叠加大露台B户型 电梯叠墅 赠送大尺