328泰华阳光经典项目策划推广提案.ppt

龙凤咨询 谨呈：泰华地产 阳光经典 演绎经典生活 —泰华·阳光经典项目策划推广提案 本案浅析 推广目标 市场/竞争分析 核心问题构建 营销策略推导 营销策划执行分解 目录 核心价值梳理 客户分析 PART 1 推广目标 实现项目顺畅销售，及时回款，完成企业成本与利润的最大化控制 树立项目高端楼盘形象，实现泰华地产品牌升级 推广销售目标 推广形象目标 PART 2-1 本案浅析 项目区位 交通状况 配套规划 产品盘点 项目区位 项目位于胶南市东部新城区中心，区域前景明确，发展潜力巨大 东部新城区 板块 老城区板块 随着“桥隧时代”的到来，胶南在大青岛城市发展格局中的地位日益凸显，胶南将纳入青岛大城市新城区框架整体定位，成为大青岛次中心； 建设青岛现代国际大城市下的新胶南为目标，确定了建设生态城市和“东接、北扩、南展”的发展思路； 东部新城区为胶南市“东接”战略的核心部分，也是新胶南市政府所在地，未来将成为胶南及西海岸新区重要的行政区、商务区、居住区。 交通状况 项目区域城市路网发达，交通通达性、项目进入性极好 连云港路 滨海大道 北京路 海王路 通往开发区，至海底隧道约30分钟 胶南新市政府 通往胶南老城区 项目四通八达，环绕城市多条主干道，进入性极好， 项目周边分别为连云港路、海王路、北京路、滨海大道，城市路网发达； 项目沿海王路、上海路往西北进入老城区； 项目沿滨海大道可直达开发区，至海底隧道出入口约需三十分种车程； 项目沿海王路向东直达胶南新市政府只需3分钟车程。 配套规划 项目配套规划逐步完善，行政配套先行，商业生活配套不断升级 胶南东部新城区为未来的核心城区，是未来胶南及西海岸新区的行政区、商务区、居住区； 在胶南市政府的带动下，东部新城区已经承接了主要的行政功能； 项目周边教育配套、商业配套完善，且在不断升级； “水城”规划将逐渐完善区域旅游度假、商务配套设施。 1 2 3 4 5 1 胶南市政府 2 胶南实验中学 3 行政办公大厅 4 胶南“水城”规划配套 5 红星美凯龙家居 产品盘点 项目物业类型为小高层、高层组合 1、占地3.3万平，总建5.6万平，由6栋高层组成。 2、2万平精致园林景观绿化配套，胶南最大的楼间距，木栈道式小区花园，超大风水式假山设计，名贵花木真心筑造业主私家花园。 3、1.8万平大型智能化地下停车场，人车简洁入户，人性化完美体现。 4、大型综合物业会所，服务业主，便于业主，展现小区高档之处。 5、星级酒店级的入户大堂，进口大理石面彰显身份与地位的独特气派。 6、小区一卡通智能化系统，安全、便捷、高档，无以伦比。 7、内设中央空调，一户一卡，热源地泵级的高科技建筑品质。 8、全部的宽大落地窗设计，断桥隔热双层中空玻璃窗，精细体现发展商细腻入微、精益求精之道。 9、80-240平的复式空中别墅式建筑，引领西海岸空中豪宅生活时代。 10、西海岸新区中心区域闹中取静的私属领地，舍我其谁。 本案小结 1、项目位于胶南东部、海西新区中心区域，交通便利，城市配套不断完善升级，发展潜力巨大； 2、项目接近现房，建筑与景观实物呈现，环境良好、置业无风险，但无特殊资源； 3、项目物业类型高端组合，产品以首改、首置产品为主 。 PART 2-2 项目属性：胶南新区中心区高端住宅 PART 3-1 市场/竞争分析 政策影响 市场印象 竞争分析 政策影响 2011年“国八条”、房产税相继出台，房地产调控继续深化，限购令强制推行，政策不确定性增加 胶南为非限购区域，青岛限购令出台后，七区限购范围内转变为刚需市场，部分客户会向周边非限购区域转移，给五市非限购区域带来结构性市场机会，但限贷政策负面影响不小。 市场印象 依据新区开发进程房地产开发模型，随着城市功能区的搬迁转移，胶南房地产市场具有巨大发展空间 建设期 稳步发展期 新区形象建立住宅用地市场出让 大规模道路网建设、城市园林绿化的市政设施建设 基础设施建设先行，营造良好的投资环境 大型公建配套设施建设 公共设施启动建设 住宅用地大规模出让 商业用地出让 主要特征 关键举措 土地出让量减小 城市规划更加完善，高级办公商务设施、文化设施开工 区域内工作、休闲、娱乐交流活动频繁居 社区配套成熟，住人口增多，集聚人气 楼面地价 启动期、规划期： 成熟发展期 行政、文化、居住、商务、商业、办公功能俱全并协调发展 竞争 高 城市功能区搬迁 分析不同城市新城区发展阶段的市场竞争密度，重点分析城市： 深圳 青岛 合肥 无锡 胶南 土地出让增加，价格增长高于房价增长速度 土地集中放量，开发量大，价格增长低于房价增长速度 区域土地放量萎缩，开发时序加长大，价格增长幅度降低，房价继续走高 市场印象 板块市场表现差异性大，越接近于海的项目投资属性越强，非海景项目多为自住产品 滨海大