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资产评估 第四章 房地产评估 第一节 房地产评估概述 第一节　房地产评估概述 一、房地产的概念 二、房地产的特性 三、房地产评估的原则 四、房地产评估的程序 一、房地产的概念 指土地、建筑物及其他地上定着物及其权属的总称,包括物质实体及其相关权益 。 三种形态 是实物、权益、区位三者的结合。 二、房地产的特性 1．位置固定性　 2．供求区域性 3．长期使用性 4．大量投资性 　三、房地产评估的原则 1.最有效使用原则 　　指在评估房地产价值时，不仅考虑房地产现时的用途和利用方式，还应考虑最佳使用及实现的可能以最佳使用所能带来的收益评估房地产价值。 2. 合法原则 合法原则是指房地产评估应以评估对象的合法产权、合法使用和合法处分等为前提进行。 四、房地产评估的程序 （一）接受委托，明确评估的基本事项 1.明确评估目的 2.了解评估对象 3.确定评估基准日 4.签订评估合同 （二）制定工作计划 （三）实地勘察与收集资料 （四）测算被估房地产价值 （五）综合分析确定评估结果 （六）撰写评估报告  第二节　房地产价格及其影响因素 　　 一、房地产价格的种类 （一）根据权益的不同 1.所有权价格 2.使用权价格 3.其他权利价格—抵押权、租赁权、典权 （二）按价格形成方式可分为 1.市场交易价格 2.评估价格 （三）按房地产的实物形态可划分为 1.土地价格 2.建筑物价格 3.房地产价格  一、房地产价格的种类 （四）按房地产价格表示单位可划分为 1.房地产总价格----指一宗房地产的整体价格。 2.房地产单位价格----三种情况： 对土地而言----单位土地面积的土地价格； 对建筑物而言----单位建筑面积的建筑物价格； 对房地产而言----是指单位建筑面积的房地产价格。 3. 楼面地价（单位建筑面积地价） 指平均到每单位建筑面积上的土地价格。 　　楼面地价=土地总价格/建筑总面积（五）其他价格 1.公告地价 2.申报地价 二、影响房地产价格的因素 （一）一般因素 二、影响房地产价格的因素 二、影响房地产价格的因素 （1）区位因素 （2）面积、宽度、深度因素 （3）形状因素 （4）地力、地质、地势因素、地形因素 （5）容积率因素 （6）用途因素 （7）土地使用年期因素 第三节 房地产评估的收益法 三、基本参数的确定与计算 （一）纯收益 1. 纯收益的含义 　 是指归属于房地产的除去各种费用后的收益，一般以年为单位。 实际纯收益--在现状下被估房地产实际取得的纯收益。 三、收益法估价房地产的运用 2 客观总收益 （收入）总收益---是指以收益为目的的房地产和与之有关的各种设施、劳动力及经营管理者要素结合产生的利益。 如何确定收益值？ （1）需以类似房地产的收益作比较； （2）需对市场走势作准确的预测； （3）必须考虑收益的风险性和可实现性。  3 客观总费用 总费用是指取得该收益所必需的各项支出，如维修费、管理费等。----为创造总收益所必须投入的正常支出。  总费用也应该是客观费用。 总结： 纯收益=客观总收入-客观总费用 （二）资本化率 1.资本化率的实质 房地产投资的报酬率（收益率）。 2.求取资本化率的方法 (1)收益与售价比法 寻找相类似的交易案例，通过交易案例的纯收益与价格的比例获取资本化率，至少三个交易案例。 ［例 ］在房地产市场中收集到五个与待估房地产类似的交易实例 （二）资本化率 (2)累加法 资本化率 ＝ 安全利率+风险报酬率 3.??资本化率的种类： （1）综合资本化率 （2）建筑物资本化率 （3）土地资本化率 三种资本化率的关系 （三）收益年限的确定 1.单独的土地或单独的建筑物评估 土地---土地使用权年限 建筑物---经济寿命 2.土地和建筑物合一评估 1）建筑物经济寿命比土地使用年限长或相等 以土地使用年限确定收益年限。 2）建筑物经济寿命比土地使用年限短, 以土地使用年限为房地产总的收益年限。 三、收益法估价房地产的运用 （四）房地产价值的估测 以收益年限无限，各