第三章-土地增值税.ppt

（1）确定转让房地产的收入为6200万元。 （2）确定转让房地产的扣除项目金额： ①取得土地使用权支付的金额为1500万元。 ②房地产评估价格 ＝5000×70％＝3500（万元） ③与转让房地产有关的税金 ＝6200×5％×（1＋7％＋3％）＋6200×0.5‰ ＝344.1（万元） ⑤扣除项目金额合计 ＝1500＋3500＋344.1＝5344.1（万元） （3）转让房地产的增值额 ＝6200－5344.1＝855.9（万元） （4）增值额与扣除项目金额的比率 ＝855.9÷5344.1×100％≈16％ 因此，应纳土地增值税适用税率为30％，速算扣除率为0。 （5）应纳土地增值税额 ＝855.9×30％ ＝256.77（万元） 一、土地增值税清算的含义 是指纳税人在符合清算条件后，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，结清该项目应纳税款的行为。 房地产开发项目土地增值税的清算 二、清算单位 -----房地产开发项目 注意：分期开发的项目，以分期项目为单位清算 三、清算条件 （一）应当清算 （二）可以要求清算 注意区别 应当清算 ①房地产开发项目全部竣工、完成销售的 ②整体转让未竣工决算房地产开发项目的 ③直接转让土地使用权的 可以要求清算 ①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的 ②取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕 ③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的 ④省税务机关规定的其他情况 下列情形中，纳税人应当进行土地增值税清算的有（ ）。（2009年） A.直接转让土地使用权的 B.整体转让未竣工决算房地产开发项目的 C.房地产开发项目全部竣工并完成销售的 D.取得销售（预售）许可证2年仍未销售完的 答案：ABC 四、清算时间 ——90天 应当清算：满足条件之日起 要求清算：收到清算通知之日起 五、清算收入的确认 已全额开具发票的，按照发票金额确认收入；未开发票或未全额开具发票的，以销售合同金额确认收入。 非直接销售和自用房地产的收入确定 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。 视同销售收入的确认： ①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； ②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。 注意 六、清算时扣除项目的确定 与转让房地产时扣除的项目相同。 几个具体项目的规定： 房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。 房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税，应计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。 房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。 所有项目扣除时需提供合法有效凭证，不能提供的，不予扣除。 开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。 注 意 （1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除； （2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除； （3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 关于公共设施的成本、费用扣除问题 七、清算后再转让房地产的处理 在清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报。按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算扣除项目金额 单位建筑面积成本费用 =清算时扣除项目总金额/清算的总建筑面积 房地产公司开发“东丽家园”项目的可售总面积为45000m2，截至2010年8月底销售面积为40500m2， 取得收入40500万元;尚余4500m2房屋未销售。计算土地增值税时扣除项目金额合计29013.75万元。2010年9月主管税务机关要求该公司就“东丽家园”项目进行土地增值税清算。2011年2月底，公司将剩余的4500m2房屋打包销售，收取价款4320万元。 要求：