6第6章假设开发法.ppt

§6-1 假设开发法概述 三、假设开发法与成本法的关系 假设开发法与成本法的主要区别 四、假设开发法适用的对象 五、假设开发法适用条件 （二）外部环境条件 §6-2 假设开发法的估价步骤与估价方法 （二）适用于不同情形的细化公式 二、估价步骤 三、假设开发法的估价方法 有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为2k㎡，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为60％；附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为800元／㎡；开发期需要3年；将该成片荒地开发成“五通一平’熟地的开发成本、管理费用等经测算为2．5亿元／k㎡；贷款年利率为10％；投资利润率为15％；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6％，买方需要缴纳的税费为转让价格的4％。试用传统方法测算该成片荒地的总价和单价。 （二）折现方法 某旧厂房的建筑面积为5000 m2。根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400元／m2 (按建筑面积计)，同时取得40年的土地使用权。预计装修改造期为1年，装修改造费按建筑面积算为1 000元／m2；装修改造完成后即可全部售出，售价按建筑面积算为4000元／m2;销售税费为售价的8％；购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4％。试利用上述资料用动态方式估算该旧厂房的正常购买总价和单价(折现率为12％)。 1、某在建工程开工于2004年3月31日，总用地面积3000 m2，规划总建筑面积12400 m2，用途为写字楼。土地使用权年限为50年，从开工之日起计；当时取得土地的花费为楼面价800元／m2。该项目的正常开发期为2.5年，建设费用(包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等)按建筑面积计为2300元／m2。至2005年9月30日实际完成了主体结构，已投入50％的建设费用。估计至建成尚需1.5年，还需投入60％的建设费用。建成后半年可租出，可出租面积的月租金为60元／m2，可出租面积为建筑面积的70％，正常出租率为85％，出租的运营费用为有效毛收入的25％。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3％，同类房地产开发项目的销售税费为售价的8％。试利用上述资料估算该在建工程2005年9月30日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价(资本化率为9％，折现率为13％)。 第6章假设开发法 第六章 假设开发法 一、概念 根据估价对象预期开发完成后的价值，扣除未来的正常开发成本、税费和利润等，以此求取估价对象房地产于估价时点的客观合理价格或价值的方法。 二、假设开发法的理论依据 预期原理 第六章 假设开发法 成本法评估新建房地产价格的公式： 新建房地价格＝土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本 +管理费用+投资利息+销售税费+开发利润 假设开发法评估土地价格的公式： 土地取得成本＝新建房地价格-土地开发成本-建筑物建造成本 -管理费用-投资利息-销售税费-开发利润 假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法 第六章 假设开发法 成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格； 假设开发法中开发完成后的价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。 第六章 假设开发法 具有开发潜力的房地产 1、待开发的土地，包括生地、毛地、熟地； 2、在建工程； 3、可装修改造或可改变用途的旧房地产 。 第六章 假设开发法 （一）估价要求 1、把握待开发房地产在投资开发前后的状态 2、投资开发后的经营方式 前：生地、毛地、熟地、在建工程和旧房 后：熟地、房屋、新房 出售、出租、自营 3、正确判断房地产的最佳开发利用方式 最适合用途、最适合规模、最适合档次 4、正确预测未来开发完成后的房地产价值 5、正确估计开发周期、各项费用 第六章 假设开发法 第六章 假设开发法 1、明朗、开放及长远的房地产政策； 2、统一、严谨及健全的房地产法规； 3、完整、公开及透明度高的房地产资料库； 4、稳定、清晰及全面的投资开发和交易的税费清单； 5、长远、公开及稳定的土地供给计划。 一、假设开发法的计算公式 （一）基本公式 待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息 -销售税费-开发利润-购买待开发房地产应负担的税费 扣除项的具体内容要依据待估房地产在估价时的状况而定 应扣除所有未来将要发生的正常的、合理的费用 不应扣除已经