经适房项目可行性分析报告1.doc

In0319目录 第一部分 项目概况 4 一、项目名称 4 二、项目地址 4 三、土地产权状况及面积 4 五、项目由来 4 第二部分 重庆房地产市场概况 4 第三部分 项目优势与劣势分析 5 一、项目优势 6 二、项目劣势 7 第四部分 项目运作方案 7 一、项目运作主体 7 二、项目运作方案 7 （一）房产开发模式 7 第五部分 项目规划方案 7 一、项目规划设计要点 7 二、项目技术经济指标 7 （一）项目主要技术指标 8 （二）住宅户数及车位数量 8 第六部分 项目开发方案 9 一、项目开发建设方案 9 （一）对土地开发模式 9 （二）对房产开发模式 9 1、开发方案设想 9 2、建设进度计划 9 二、项目经营方案 9 三、项目投资方案 9 第七部分 项目投资估算 10 一、土地开发模式总投资估算 10 （一）开发成本测算 10 1、基准地价与出让金 10 2、实际出让地价预估 10 （1）土地出让金补差额估算 10 （2）地价估算 10 （3）土地增值额估算 10 （二）开发费用测算 10 1、管理费用 10 2、其他费用 10 3、财务费用 10 二、房产开发模式总投资估算 10 （一）开发成本测算 11 1、土地成本 11 2、设计费及前期开发费 11 3、工程建安费 11 4、基础设施费 11 5、公建配套费 11 6、运作期间费 11 7、不可预见费 11 （二）开发费用测算 11 1、管理费用 11 2、销售费用 11 3、财务费用 12 第八部分 项目资金筹措 12 一、土地开发模式投资方案 12 二、房产开发模式投资方案 12 （一）投资组合方式 13 （二）资金运作方式 13 1、自有资金 13 2、银行贷款 13 3、销售收入再投入 13 第九部分 经济与社会效益分析 14 一、房产开发模式经济效益分析 14 （一）销售单价的估算 14 1、住宅销售单价的确定 14 （1）用市场比较法确定销售价格的上限 14 （2）用成本法确定销售价格的下限 14 （3）建议销售单价 14 2、商业销售单价的确定 14 3、车位销售单价的确定 14 （二）总销售收入的测算 14 （三）成本费用估算 14 （四）财务分析 15 1、损益表与项目静态盈利能力分析 15 二、项目评估结论 15 附表 16 一、土地开发模式附表 16 表一 总投资与成本估算表 16 表二　资金筹措表 16 二、房产开发模式附表 17 表一 总投资与成本估算表 17 表二 详细投资计划与资金筹措表（按比例） 17 表三 详细投资计划与资金筹措表（按金额） 18 表四 总销售收入预测表 18 表五 销售税金及附加表 19 表六 损益表 19 表七　自有资金现金流量表（年Ic=10%） 20 表八　资金来源与运用表 20 表九 工程成本核算分类表 21 9.1 商业部分工程成本核算表 22 9.2 住宅部分工程成本核算表 23 9.3 配套项目部分工程成本核算表 24 9.4 地下停车场部分工程成本核算表 25 第一部分 项目概况 一、项目名称 重庆同兴工业园B区三期经适房（山水庭源） 二、项目地址 本工程位于重庆市北碚区蔡家组团同兴工业园——凤林大道，周边交通便捷，开放型的山体公园与之相邻，对面即是“凤林小学”，周边条件相当成熟。 三、土地产权状况及面积 重庆同兴工业园区B区三期经适房总建设面积78750平方米， 四、地上建筑物状况 本项目设计总建筑面积206808.52平方米，设计高层住宅建筑8栋、高层商业综合楼建筑1栋、多层配套商业网点建筑4栋。 五、项目由来 第二部分 重庆房地产市场概况 1、今年上半年重庆房地产业完成开发投资832.11亿元，同比增长35.0%。 　　据统计，上半年重庆全市房地产开发投资增幅较一季度回落8.4个百分点。商品房施工面积16917.19万平方米，增长30.4%，其中住宅施工面积13339.34万平方米，增长29.9%，较一季度回落12.6个百分点。全市商品房销售面积1906.61万平方米，增长12.8%。房地产开发企业本年资金来源2442.85亿元，增长43.6%，较一季度回落17.5个百分点。 　　市房地产投资增速保持较高位区间运行，一是由于去年二季度以来，公租房建设全面推进，增量注入及同期基数的影响；二是工业化、城镇化进程加快，主城及周边区县商品房仍存一定刚性需求；三是相关规定要求房地产企业拿地两年内必须动工建设，对住房建设要求在3年内完工等，使2008-2009年购地企业继续稳定开发，成为促动房地产投资较高位运行的重要因素。 　　同时，在严厉的政策调控、差别信贷利率、二手房交易税收以及各地限购等政策共同作用下，房地产投资增速已明显放缓