第六部分 项目开发经营风险分析和策略.doc

第六部分 项目开发经营风险分析及策略 1、项目盈亏平衡分析 项目经营成本 = 11742.8 （万元），保本点=11742.8 /(18609.4-1079.3)=67 % 即销售收入达预测收入的67%时，项目处于盈亏平衡状态。实际上项目盈亏平衡点在开发经营各阶段是不同的，这是按照计算期平均状态计算的结果。针对本案的情况，假定完全销售，销售仅需达到68.21%，即可保持财务平衡。从静态指标来看，可以认为该方案的抗风险能力较强。以下为各产品类别在本案总销售额中所占比例示意： 产品类别 占总销的比例 车库 4．13% 11F小高层 5.53% 多层 55.12% 沿长虹大道一层商业 20.15% 沿长虹大道负一层商业 1.92% 北侧规划路1F+2F商业 2.90% 2F/3F商业(办公) 10.24% 2、敏感性分析 影响本项目财务效益的主要因素为总开发成本和销售价格。针对前面所述评价指标，分别计算出当增加或减少5%和10%的成本（或售价）时，对主要经济指标的影响程度，详见下表： 一、售价的影响 预计售价 预计售价 预计售价 预计售价 预计售价 敏感系数 （×100%） 95% 90% 105% 110% 销售均价(元/m2) 2,671 2,538 2,404 2,805 2,939 营业收入 186,093,800 176,789,110 167,484,420 195,398,490 204,703,180 税后利润 52,289,752 48,940,064 40,175,046 60,775,629 69,261,506 内部收益率% 44.53% 41.68% 34.21% 51.76% 58.98% 二、成本的影响 估算成本 估算成本 估算成本 估算成本 估算成本 敏感系数 （×100%） 95% 90% 105% 110% 单位成本(元/m2) 1,685.70 1,601.42 1,517.13 1,769.99 1,854.27 总投资 117,427,793.68 111,556,404.00 105,685,014.31 123,299,183.37 129,170,573.05 税后利润 52,289,751.92 58,161,141.60 63,738,961.80 46,418,362.23 40,546,972.55 内部收益率% 44.53% 52.14% 60.31% 37.65% 31.39% 从上述指标来看，该项目具有较好的抗风险能力，开发成本、售价+_10%的单方面变动都不会使项目亏本。对比项目的成本与收入的敏感性分析情况，项目的成本因素更为敏感。因此，在项目的开发经营中，要认真做好项目的成本控制工作，同时也要加强销售的宣传力度及相关工作，以确保预期目标的实现。 3、项目开发经营主要风险及对策分析 房地产开发经营的主要风险一般包括宏观经济与政治风险，政策风险、市场风险、资金运作风险、企业风险等，根据本报告关于项目开发经营的环境分析、项目定位、项目的技术经济分析，可以看出，项目具有较强的抗风险能力。但仍有一些不确定性因素带来的风险。 1、市场风险 本案的定位为中等档次，它所面对的目标顾客是居民人数比例较大的中等偏高收入阶层，他们要求的小区不仅仅满足最基本的居住需求，而是具有较高居住品，体现对人的关怀和尊重的现代居住社区。这就给项目公司带来两个方面的要求，一方面，在项目设计中，如何精雕、细刻，使得未来开发的产品能符合这些目标顾客的要求；另一方面，如何在广大的市场与顾客面前展现出本物业与众不同的魅力和优势。 从产品结构、类型等方面考虑，目前在同一区位（浔阳区）、同一档次的物业供给量相比开发区体量明显减小，但未来整体的市场开发容量是相当大的。因此，本项目须在同档、差异、变化中体现个性以谋求市场的同时，还须更加把握开发的进度。随着区域发展和完善，将大大促进项目所在区域周边环境的改善，促使目标客流量的增加，密切注意目标客户群的变化，跟踪调查，作出应变。 2、企业风险 企业风险包括经营不善、销售不力、管理水平低下等方面。因此，公司对本项目的目标市场选择、产品定位选择，资金筹措选择、开发方式选择、营销方式选择等方面的决策能否有足够的理解并达成共识，且在具体实施的各个环节中能否准确到位就显得十分重要。 第七篇：结论与建议 1、项目拥有较好的投资环境与机遇 国民经济的持续稳定发展、住房制度改革的深入，九江市良好的房地产市场环境，政府对公司开发本项目的鼎力支持，居民对改善居住条件的期望与购买力水平等等，这些基本方面为本项目提供了一个较好的投资环境与机遇。 2、项目在经济上具有较强的可行性 项目总建筑面积：696661万平方米 项目总投资