章丘瑞祥名城住宅区项目可行性分析.doc

章丘瑞祥名城住宅区项目可行性研究 一、项目总说明 1.1项目名称 瑞祥名城住宅小区项目 1.2项目开发背景与概况 瑞祥名城项目位于山东济南东大门——刁镇，刁镇辖属济南章丘市，地处济青高速公路“刁镇明水出口”北侧不足1公里处，距济南市区约35公里。土地性质为商住综合用地，该地块土地年限达70年，在一般的商住用地年限中使用年限是极高的，根据章丘市政府的远景规划和“美化济南东大门”战略，项目将成为刁镇城市化进程的里程碑，将成为现代化城镇的新靓点 该项目初步方案设计已经完成，项目建议书已经省计委批准，各项前期工作和规划报批方案工作已相继项目所处的区位环境，对该地块价值进行合理的评估。 （2）对项目可行性与开发经营提出初步意见，并对项目的规划设计，功能分区等提出相应的建议。 （3） 结合地块目前的状况和特点，探索项目开发方案在经济效益、社会效益、环境效益方面的可行性。 （4） 对项目开发进行投资分析和风险分析。 （5） 对项目决策及其实施提出优化建议。 1.4可行性报告项目编制依据 （1）《济南市城市居住区规划设计规范》 （2）《济南市规划管理条例》 （3）《中华人民共和国城市规划法》 （4）《工程建设标准强制性条文》（房层建筑部分） （5）《住宅建筑设计标准》 （6）《济南市城市规划管理局地块规划设计条件》 （7）国家计委《房地产开发项目经济评价方法》 （8）《建设项目经济评价方法与参数（第二版）》 （9）《济南市房地产开发项目资本金制度管理方法》 （10）《投资项目评估方法与实务》 （11）小区容积率为1.0，绿化率达40%以上，规模在中档以上。项目 给排水：管道铺设到位 交通：济青高速公路章丘出口北侧约600米，背靠中心客运站 休闲广场：东西两区中间有六万平米中心广场 物场所：周边有供销超市 新世纪超市 娱乐场所：300米范围内有多个娱乐场所 医疗卫生：章丘市第三人民医院 教育文化、体育运动：全镇有小学20所，初中3所，高中1所 金融、邮政、电信：邮政储蓄所，农业银行，中国移动营业厅、中国联通营业厅 2.6 项目性质与主要特点 本项目为商住综合项目 项目主要特点有： （1）分为东西两区，明刁路从中间穿过。 （2）项目地块双面临路，临街面较长，适合于商业地产项目的开发 （3）土地年限为70年，使用年限较长，可形成独特卖点。 （4）地块无明显高低落差，地形较为规则，有利于项目开发。 （5）项目周边目前的街区环境十分理想 （7）由于地处中心镇，交通比较发达 三、投资环境研究 1.章丘市城市发展情况 1.1章丘市城市发展情况 章丘市地处齐鲁腹地，南依泰山，北临黄河，西距省会济南40公里，是省辖、济南市代管的县级市，总面积1855平方公里，辖14个乡镇，6个街道办事处，908个行政村(居)，总人口99.8万。章丘历史悠久，人杰地灵，是龙山文化的发祥地。先人早在8000年前即在这片沃土上生息繁衍，并创造了历代英才。宋代女词人李清照、明代戏曲家李开先等都曾在中国几千年文明史上尽领风骚。章丘是战国时期哲学家邹衍、唐代名相房玄龄、宋代词人李清照、近代著名商业资本家孟洛川的故乡。 境内有百脉泉、白云湖、七星台、锦屏山等自然景区和城子崖遗址、东平陵故城、齐长城等历史遗迹，近年发现的洛庄汉墓、危山兵马俑名扬海内外。 资源丰富，现已探明的矿产资源有25种，是全国重点产煤县（市）、优质铝土出口基地和石灰石储区。 区位优越，交通便利，产业配套能力强。胶济铁路、济青、济王公路和济青高速公路贯穿东西，0九路、章莱公路纵贯南北；济南国际机场距明水35公里；境内有三处电厂，目前年发电量18亿度。 工业基础雄厚，初步形成了以电子信息、生物制药、精细化工等高新技术产业为先导，能源动力、机械加工、轻工建材、医药化工、纺织服装等五大产业为支撑，主导产业和优势产品竞相发展的格局。