2008深圳楼市回顾暨2009发展_1.pdf

2008深圳楼市回顾暨2009发展 二级市场策划品控中心 二级市场品控中心 1 深圳市2008年房地产市场总结 一级市场、二级市场、三级市场 2 深圳市2008年房地产市场状况背后的原因 3 深圳市2009年房地产市场预测 4 深圳市各区2008年房地产市场总结 2 结构 一级市场 〉二级市场 〉三级市场 3 一级市场年度总结 ＞ 2008年全市供应住宅用地130.44万平米，2003年以来供应量最大，环比2007年，供应翻番。 ＞ 2008年全市成交住宅用地82.17万平米，在经历了2006年及2007年高成本拿地之后，从2007年 底开始，深圳市土地交易市场开始趋于理性。2008年16宗地块有7宗流标。成交楼面地价跌回2003 年的平均水平，为1755.63元/平米。 ＞ 2008年全市商业、办公用地供应17宗，共10.68万平米，近3年来供应宗地数量最多。供应区域 主要集中在福田中心区及南山商业文化中心。 ＞ 2008年全市成交商业、办公用地10.18万平米，由于地块区位条件优越，成交楼面地价达到 6105.63元/平米。 ＞ 2008年全市供应其他产业用地248.52万平米。由于受到经济危机的影响，仅成交200.56万平米。 4 一级市场年度总结 ＞ 2008年上半年住宅用地在出让条件上有诸多限制，在套型建筑面积限制的基础上，还对竞买人 的资质、开发建设、销售对象及价格方面有不同程度的限制，致使多宗土地流标。伴随着房地产市 场持续走低以及经济危机的爆发，开发商资金问题尤为突出，下半年再次出让流标的地块时，放宽 土地出让金的交付期限，适当减缓开发商的前期投入成本及资金压力，最终促使成交。 ＞ 而对于商业、办公用地的出让条件，虽有对竞买人资质、行业、经营类型及二手转让等有不同 的限制，但仍因为地块的性价比相对较高，仅一宗地块流标。 ＞ 开发商在深圳获得新增项目地块，成本较高，且受到各种条件限制。因此开发商在深圳多以股 份转让、企业收购等方式获得新项目，同时也越来越多的公司参与旧城改造项目。而开发商在深圳 以外的城市新增项目则多以公开交易方式获得，也将会积极寻找当地开发商以合作开发的方式进驻。 5 2008年土地供应计划 根据《深圳市近期建设规划2008年度实施计划》，2008年计划供应住宅用地180万平米，商业服务业用地 50万平米，产业用地350万平米。 2008年实际供应住宅用地130.44万平米，商业服务业用地 10.68万平米，其他产业用地248.52万平米。 用地类型（用地类型（万平米）万平米） 计划供应计划供应 实际供应实际供应 实际成交实际成交 住宅用地 180 130.44 82.17 住宅用地 180 130.44 82.17 商业服务业用地 50 10.68 10.18 商业服务业用地