2008年深圳宝安沙井项目初步分析.doc

深圳宝安沙井项目初步分析纲要 目 录 前言……………………………………………………………………………………3 项目分析………………………………………………………………….4 项目基本资料………………………………………………………………4 沙井市场分析………………………………………………………………4 项目SWOT分析…………………………………………………………….7 物业发展建议…………………………………………………………….8 项目总体规划建议…………………………………………………………8 开发思路……………………………………………………………………9 开发理念与定位………………………………………………………….10 总体规划建议…………………………………………………………….12 各分项定位与规划设计建议……………………………………………14 商业定位………………………………………………………………….14 营销工作思路……………………………………………………………19 一、本案销售策略………………………………………………………………19 二、本案销售预计………………………………………………………………20 三、招商工作思路………………………………………………………………20 相关工作开展计划………………………………………………………24 结束语……………………………………………………………………………….26 前 言 本任务书旨在从沙井中心区组团发展、未来市场态势、企业运营层面界定的项目开发目标和定位出发，对物业形态、物业组合、物业比例、格局、产品等方面提出规划设计的要求和建议，在规划布局、建筑表现、空间营造等规划专业层面留足广阔的空间给规划设计单位，希望他们能够充分发挥专业优长、想象力和创造力，共同打造具有地标性的优质的城市中心综合体，成为城市中心的亮点项目，最大限度提升物业价值。 本工作任务计划书分为要求和建议部分： 要求部分界定规划设计工作的目标、标准和具体要求； 建议部分提供九天机构的构想，建议部分提出的物业格局、布局等尽供规划设计单位参考，规划设计单位可在既定的物业定位和配比基础上发挥更大的想象空间，创新出新的格局、布局。 第一章 项目分析 一、项目基本资料 ◆位 置：深圳市宝安区沙井镇 ◆项目技术经济指标 占地总面积：9995㎡ 容积率：R ≤ 4.5 - 5.0（暂定） 总占地面积（约）：49975㎡ 地块位于沙井城市边缘地带，南临南环路，东临民福路，与镇中心及新城区均有一定距离，与链接深圳的宝安大道约1km，占地面积9995㎡，早期规划总建筑面积44337㎡，为三栋多业态物业。 二、沙井市场分析 1、区域概况 A、沙井新城，交通发达 沙井街道交通便利，海陆空四通八达。深圳国际机场距沙井仅8公里；广深公路和广深珠高速公路横贯街道内并设有中转站，由街道内通往广深公路的三条25米宽标准水泥路畅通无阻，环镇路和连接各居委会的水泥路宽阔平坦；建有250吨级码头，水路可直达深圳、蛇口、珠海、中山、广州及港澳地区，当天即可往返。 B、制造业基地，前景可观 沙井镇位于深圳市宝安区西北部，面积60平方公里，按照深圳市卫星新城发展规划，沙井及附近的福永、松岗等镇的核心城区将被规划建设成沙井新城，在深圳诸多的卫星城中发展成为现代制造业新城。 沙井镇人口70万(其中常住人户籍人口2.6万) A、楼盘现状分析 ◆楼盘容量： 在售楼盘中，以小规模楼盘为主，建筑面积一般在10万平米以下的楼盘。 ◆销售价格： 商品房与小产权房差距较大，小产权房之间差距甚小。一般商品房均价在8500—10000左右，片区内的楼盘差价不大。 ◆建筑形态： 以小高层、高层为主，在建项目呈现向高层发展趋势，近一年开发的楼盘中，多层建筑较少，即使有此种形态，在整个楼盘占据的比例也相当少。 ◆户 型： 以面积在60-70㎡和120-130㎡的两房、三房为主。购房者对此种面积的户型需求量明显高于其它户型在这一方面，虽然此种户型所占比例大，但从踩盘销售现场了解到仍没有过剩的状态，说明此种户型仍是未来市场需求的重点。 ◆销售率： 总体情况乐观，投资与租售两旺。商品房与小产权房针对不同的人群，相差一倍的价格很好地起到各取所需的效果。 ◆营销推广： 少量商品房维持广告投入，多见于户外广告牌和楼体，概念炒作与深圳基本可保持同步，但宣传力度似乎并不太大，小产权房一般以楼体横幅等现场宣传为主。 三、本项目SWOT分析： 1、项目优势 1）项目隶属于沙井镇中心区，交通较为便利。项目与机场、广深高速、香港等近在咫尺。 2）项目所处沙井中心区未来主要中心旺地。 ·西岸华府等中大型居住小区共同造就了良好的居住环境