2008年武汉房地产年报_部分2.pdf

克而瑞2008 年武汉市房地产年报 地块位于武广商圈核心，武广商圈是汉口传统的商业区，也是武汉最重要的商业街区之 一。该商圈以武汉广场为核心，主要以零售商业为主，属典型的点对面商业模式，以武汉广 场等大型购物中心为龙头，带动周边形成购物、餐饮、休闲等联动的商业局面。 项目用地临京汉大道一线，京汉大道也是汉口地区重要的快速交通干道，武汉市轨道交 通开通路段，承担着区域内部交通及穿越交通的双重职能，沿线多条公交线路通往武汉三镇， 出行方便。 地块周边遍布休闲娱乐之处，解放公园、中山公园、市青少年宫、汉口江滩等市内著名 休闲场所咫尺之遥，优美宜人的自然环境，舒适宜人的生态景观更加凸显该地块在中心城区 的价值。 项目所处地理位臵极其优越，商业、金融、证券、房地产、酒店等行业在此区域内汇集， 如新世界、大洋百货、沃尔玛、江汉路商业街等大型购物中心，以及亚洲心脏病医院、协和 医院、市中医院、市儿童医院、解放中学、育才高中、市 2 中等配套服务设施，从而使该 区域成为武汉市最具有竞争力的商业和居住中心。 区域内高档社区高档写字楼林立，为该商圈提供了大量的固定消费者。随着周围高档写 字楼和高档住宅日益增多，再加上新世界中心写字楼和住宅的客户入驻，该商圈升值潜力巨 大。该商圈内还有城市绿肺- 中山公园，能够协助吸引并留住人流。 （三）规划要求 该地块规划净用地面积约为32000 平方米，规划用地性质为商业金融性用地，容积率 控制在5.0 以内，可建建筑面积约为16 万平方米，总建筑密度不大于45% 该项目进行建设时应进行专项交通评估，并在用地内设臵不少于 800 个社会停车位。 用地内控制一条 15 米宽东西向规划道路，具体线型可结合方案确定，并注意与西侧地块通 道的有效衔接。 （三）市场分析 武广商圈的主要目标市场为中高层收入阶层、白领阶层和公务员，同时也是武汉高档百 货最为扎堆的地区，该商圈除百货外，周围街铺主要以租金及买断经营权方式经营，各铺位 及商家由于位臵，承租面积，经营行业和物业状况等因素造成租金差异较大。武广世贸周边 42 China Realestate Information Circle 克而瑞2008 年武汉市房地产年报 及对面的临解放大道街铺租金最高，平均可达400 －550 元/月*每平米，其余街铺租金向四 周逐步降低，进入支路后，租金则多在 150 左右。 易居视点： P （2008 ）062 号江汉区滑坡路地块之所以高价成交，最根本的原因在于其无可替代的 土地区位价值，可谓‚核心中的核心‛。成熟的交通、商业配套，以及多年培养的商业环境 使其具有得天独厚的商业开发先天基础。同时P （2008 ）062 号江汉区滑坡路地块土地权属 已经明确，场地平整的工程量也较低，开发商可直接开发，缩短了开发商的资金回收期。 43 China Realestate Information Circle 克而瑞2008 年武汉市房地产年报 二、住宅市场 1、市场概述 2008 年中国经济增幅逐步回落，加之由美国次贷危机引发的全球金融风暴，内外经济 同时回落，对武汉商品住宅市场产生了巨大的影响。 在经历了 2007 年的量价齐升之后，2008 年的武汉楼市寒气逼人。一方面土地市场流 拍不断，开发商打折促销层出不穷，另一方面消费者观望氛围浓厚，市场成交严重萎缩。 2008 年的武汉楼市是市场深刻调整的一年。 全年住宅市场供求比为0.51 ，创下近六年的新低，市场成交量541 万平方米，并且连 续9 个月成交低于50 万平方米，直到 11 月新政开始实施，形势才有所好转。全年成交均 价4833 元/平方米，上涨6.97% ，这也是近5 年来涨幅最小的一年。 2009 年将是市场继续调整的一年。从市场存量来看，今年市场上的待售楼盘面积创下 了近年新高，市场积压的存量越大，明年整体市场的供求压力将更加明显。从成交来看，新 政中大幅降息和放松房贷门槛都对近期市场形成了一定的消费刺激，但从成交量分布区域看， 除了武昌中心