2008年江都市都市丽景项目市场浅析.doc

江都市都市丽景项目—— 市场背景分析与项目建议 成都世纪紫杨房地产营销有限公司 二00八年一月十日 目 录 一、?全国投资环境 4 1.1国民经济景气状况对本项目的影响 4 1.2宏观调控因素对本项目的影响 5 1.3通货膨胀、银行利息及金融政策因素对本项目的影响 6 1.4固定资产投资对本项目的影响 7 1.5消费需求对本项目的影响 8 1.6房地产市场走势对本项目的影响 8 二、江都投资环境分析 11 2.1自然环境 11 2.1.1社会概况 11 2.1.2交通地理 12 2.1.3投资环境 12 2.1.4人口变化趋势 13 2.2经济环境 14 2.2.1地区生产总值 14 2.2.2产业结构 14 2.2.3财政收支 16 2.2.4房地产开发投资 16 2.2.5居民生活水平 17 2.3城市规划与发展趋势 18 2.3.1城市定位 18 2.3.2发展趋势 18 三、江都房地产市场分析 19 3.1总体概况 19 3.1.1江都市2005-2007年预售总量 19 3.1.2总建筑面积15万平方米以上楼盘情况 19 3.1.3近几日分区域成交面积及均价（共成交20套） 20 3.2调研数据 20 3.2.1城南板块基本房价 20 3.2.2城北板块 23 3.2.3城中板块 25 3.2.4二手房信息 25 3.2比较分析 26 3.2.1多层价格比较与分析——多层走俏 26 3.2.2小高层比较与分析——不温不火 27 3.2.3高层价格比较——销售堪忧 27 3.2.4二手房市场分析——存在炒房 28 四、项目浅析 28 4.1项目概况 28 4.2项目浅析 28 4.2.1项目面临的市场背景 28 4.2.2项目运行需要考虑的不利因素 30 4.2.3对项目运行的建议 31 五、方案说明 32 六、关于我们 32 一、?全国投资环境本项目投资规模大，开发周期长，在项目投资、营建、营销和管理的各个环节必然会受到国家宏观经济形式及产业政策的影响。当然要准确的预测宏观面对本项目的影响程度，作出量化分析是非常困难的，本章我们将根据以下几个不同的 层面及角度对本项目面临的宏观背景及经济形势作定性研判： 1.1国民经济景气状况对本项目的影响 近年来我国的国民生产总值一直保持两位数快速增长，今年上半年我国实现国内生产总值106768亿元，同比增长11.5%，比上年同期加快0.5个百分点。其中，一季度增长11.1%，二季度增长11.9%。历史数据表明，11.9%是自1994年以来我国经济的最快增长。国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长李晓超说，今年以来，中国的经济增长确实保持了一个快速增长的势头，但是，全年的GDP增长预期要受很多不确定因素的影响，比如说世界经济从目前来看发展不错，有利于中国经济的增长。 从投资和消费关系看，上半年全社会固定资产投资同比增长25.9%，增速比上年同期回落3.9个百分点，社会消费品零售总额同比增长15.4%，增速比上年同期加快2.1个百分点。消费对经济增长的贡献有所增大。按现价计算，1-6月消费品零售额对经济增长的贡献率为36.5%，比去年同期大幅提高8.1个百分点。 从出口需求看，今年上半年我国实现进出口总额9809亿美元，同比增长23.3%，其中出口5467.3亿美元，增长27.6%，进口4342亿美元，增长18.2%。进出口相抵，顺差达1125亿美元，比上年同期增加511亿美元，增长83.1%。随着出口需求快速增长和顺差急剧扩大，净出口对经济增长的贡献明显加大。初步测算，今年上半年中国经济的外贸依存度高达71.7%，净出口对经济增长的贡献率约为23.9%，大大高于2006年上半年6.8%的贡献率，出口需求拉动经济增长2.8个百分点，比上年加快0.9个百分点，这样的拉动力是从未有过的。 目前观察，国内需求在近几年内都会呈现上升趋势。这主要体现在国家政策逐渐的稳定成熟；投资的高速增长；农村政策的放宽和农村剩余劳动力的快速转移；收入水平的不断提高上。只要各项宏观经济政策保持连续性和稳定性，内需不会出现异常变化。不确定因素主要是外需，最近，有越来越多的国内外学者认为，世界经济尤其美国经济增长放缓慢将明显影响中国经济的增长。 亚洲开发银行发表《亚洲经济监测》报告说，受到环球金融市场波动以及原油和商品价格上升的影响，东亚地区经济增长步伐将会放慢。报告指出，作为地区经济增长引擎，中国内地年经济增长率预期为％，不过，由于将持续推行宏观调控，预计年中国内地经济增长率将放慢至％。 我们认为，整体国民经济将突显内需为主格局，就目前的经济景气状况及今年的经济基本面而言是支持本项目的从今年的经济状况来看我国经济的外贸依存度过高，极容易受到全球经济的影响。 1.2宏观调控因素对本项目的影响 自2005年