2007益阳项目专项市场研究报告(上).doc

益阳项目专项市场研究报告 （住宅篇） 目录 前言 3 第一部分：调查背景篇 4 一、调查前期准备 5 二、调查实施 5 三、调查数据分析及报告撰写 6 四、调查结果的可信度分析 6 第二部分：宏观环境 7 一、益阳市概况 8 二、益阳市宏观经济发展状况 9 三、益阳市城市整体规划 15 第三部分：房地产市场整体环境 20 一、房地产市场整体发展 21 二、房地产板块发展分析 29 三、房地产市场竞争态势分析 34 四、房地产市场各类产品分析 35 第四部分：典型项目分析 40 一、典型项目类比分析 41 二、项目个案点评 47 第五部分：目标客户群体 64 一、消费者调研总体情况 65 二、客户的基本购成 65 三、客户消费心理分析 65 第六部分：项目地块分析 69 一、地块整体分析 70 二、各地块分析 73 三、地块swot分析 83 四、项目价值总结： 85 第七部分：市场与项目调查结论 87 一、市场调查结论 88 二、项目调查结论 90 附件一：全国同类型项目开发模式参考 93 一、奥林匹克花园开发模式 94 二、世茂“滨江模式” 96 附件二：益阳房地产业内人士访谈记录 98 访谈一：孙殉华 益阳日报社广告中心主任 99 访谈二：邹磊 上城世家销售经理 99  前言 首先，感谢贵公司委托由我司负责益阳项目的策划工作！ 对于本项目，我们必须从城市发展的高度来考虑项目的策划工作，并以此为项目前期市场调查研究的指导。 因此本次调查我们从项目实际角度出发，对益阳城市整体概况、城市经济发展、城市居民生活、住宅房地产发展、商业物业发展等进行了针对性的调查研究。同时，为更全面和更深入了解益阳的城市发展与居民生活情况，我们还针对酒店业、休闲娱乐产业等多个相关产业进行了专项调查。 调查结束后，项目的调查组与策划组对相关调查数据和资料进行了搜集整理，并开展了多次深度讨论与专业分析，最终形成本报告。 为更清晰地分析和判断城市与行业发展情况，本报告将分为两大部分：住宅篇与商业篇。  第一部分：调查背景篇  我司就本次调查做了精心组织，从前期准备到后期报告撰写均按照标准流程进行。在贵司的积极配合下，调查工作在较短时间内得以按照计划顺利实施。 一、调查前期准备 1、市场预调 对项目地块及区域市场基本情况做了简单摸底调查，并与开发商沟通、了解开发商的调查要求。 2、调查队伍组建 本次市调工作由公司执行董事负责整个执行过程，由公司总部策划中心派遣2名策划经理与2名调查人员组成的4人调查小组具体执行市调工作。 3、调查的程序设计 正式调查前，拟订了调查的区域、内容、日程安排等详尽的计划，并就计划与开发商进行了沟通，双方良好的沟通保证了调查实施中各项工作的顺利展开。 二、调查实施 1、二手数据收集 通过上网、公司资料库查询等方式收集了大量的市场基本资料： 益阳市概况：益阳区位交通、历史文化、发展状况等 宏观经济情况：包括益阳经济发展指标、居民收入与消费指标等 益阳房地产市场情况：房地产投资、开工、竣工、销售、价格等资料 其它相关资料 2、房地产项目实地调查 调查小组实地调查了目前益阳在售的大部分主要住宅项目、主要商业项目；以及在营业的商业项目与中心商业街。住宅项目包括：梓山湖新城、精锐国际新城、香港城·紫荆花苑、上城世家、城上城、五洲城、香江城、秀峰华庭、时代广场、银色现代城、阳光馨庭院、万城国际等楼盘，商业项目包括资水会龙·不夜城、香港城·五角大楼、古道街、益阳商业样板街、益阳商业步行街、新一佳、步步高等商业项目，以及当地主要街道，对文化娱乐、酒店、餐饮进行重点调查。 3、深度访谈 在开发商的积极配合下，调查小组先后与开发商领导、房管局、旅游局、统计局、媒体记者、业内同行、销售人员、酒店管理人员、餐饮经理等人员进行了深度访谈。 三、调查数据分析及报告撰写 调查小组成员对所收集数据进行整理、核对以及补充电话访问，作出统计分析，并经过与公司领导的多次会议讨论，最终形成项目的市场调查结论。 四、调查结果的可信度分析 1、二手资料通过益阳市房管局等相关职能部门的官方网站提供，准确率90%； 2、楼盘基础数据深访，是由公司调查人员对相关楼盘进行了实地访问，并在官方网站上对数据进行了核实，准确率85%以上； 3、以上调查数据在调研小组回归总部后通过对比分析以及适当的电话回访等方式，对所得数据进行了再次验证、调整，本报告所使用数据准确率应可达90%以上。  第二部分：宏观环境 一、益阳市概况 （一）城市综述 益阳古城具有2000多年悠久历史，远古可追溯到春秋战国时期。益阳属亚热带季风湿润气候，城市物产丰富，是著名的农业大市和矿产资源地区，素有“鱼米之乡”、“竹子之乡”、“小有色金属之乡”和“文化之乡”之美称。 （二）地理位置 益阳位于湖南省