2007深圳社区商业专题研究报告下.ppt

（一） 东海花园概况：东海花园是来自中国、香港、台湾、日本、韩国、马来西亚、新加坡及其它国籍的业主聚居的高尚小区，总建筑规模37万平方米，小区人口约8000人。 如图所示，宝安桃源居建筑面积180万平米，小区的商业沿着“二横二纵”（即“二横”指洲石公路、汇江二路二条横向道路；“二纵”指前进路、桃源居四路”），均匀分布，方便了小区居民就近购物。 宝安桃源居社区平面图 3、可以集中设置的业态： 地产中介、餐饮、装饰设计、家居用品等都是可以集中设置的业态。 餐饮等特殊建筑配套需求业态可集中设置： 桃源居控制餐饮集中的现象： 桃源居石洲公路设置了北向一条街具备完整的排烟功能，所以餐饮主要集中于这一带，这样既保证了烟道等特殊建筑要求的集中供应，又保证了排烟问题的集中解决；同时，讲这条餐饮街都做成了复式楼，提高了利用率，灵活好用。餐饮的扎堆经营保证了餐饮不同品种和风味，为消费者提供了多种选择，又带来了更多的人气，大大增加了生意机会。 桃源居酒楼一条街 地产中介等不聚人气配套业态可集中设置： 地产中介集中设置有个好处，一是地产中介业态对商业街的形象是有负面影响的，将地产中介设置是把不利的业态整体放在一块，以免影响面扩大。第二个原因是地产中介本身是需要人流的，他们的集中设置反而整体的展示效果会比较好，从而增加了各自的生意机会。 如莲花三村在振华西路集中设置了中天置业、平爱地产、中原地产、中联地产等9家地产中介，这个现象在锦绣江南、蔚蓝海岸、星海名城等大型社区都很常见。 锦绣江南中介一条街 美容美发美体、装饰设计、家居用品等专业类业态可集中设置： 专业类业态的集中设置往往能够形成很好的扎堆效应，不但在本社区影响力会增大，而且会转变成外向型业态，吸引外来消费机会，如锦绣江南的美容美发一条街、装饰材料一条街等等。 锦绣江南美容美发一条街 大型社区对健康、休闲、文化娱乐有着大量的需求 近年来，随着生活水平的提高，“吃、喝、穿”等基础消费已不能够满足居民的需求，一些休闲概念的消费在社区商业里兴起，包括减肥美容、足浴，咖啡厅、茶馆等，以及一些满足少儿和成年人的各种培训业态，这些更高层次的消费在居民日常消费的比重日益增大。 （桃源居前进路二楼的茶艺馆） （四季花城的婴儿早教） 三：大型社区商业的三种开发模式及其优劣分析 ? 案例基本情况介绍： 1：购物中心开发模式；——百仕达花园 百仕达花园 —百仕达 百仕达花园目前共开发五期，总占地面积50万平方米、总建设面积100余万平方米，总人口数约2万人。百仕达花园已初步建成为规划合理、配套齐全、景观优美、规模庞大的深圳大型高尚住宅小区住宅区，：其中住宅建筑面积98万平方米，商业规模8万平方米，其中吉之岛2万平方米、东郡广场6万平方米（在建）。 商铺及时销售回款状况分析： 发展商业完全持有商业物业，整体租赁给吉之岛超市，在回报上只收取租金。 商铺可持续经营状况分析 发展商最大程度的持有了商业的产权，在市场变动的情况下，可以很主动的去调整业态而及时做是市场反应，保证了商铺的可持续经营的可能性，也最大限度的体现出商业的价值。 商业对住宅品质影响分析 商业集中设置，所有的商业行为只在商城里面进行，没有凌乱的商业街区，没有杂乱的广告牌，最完整的保证了整个社区的形象统一和完整，而商城的优美的外立面更是增添了住宅区的品质感。 （吉之岛外景） （商城内生意火爆） 2：社区型商业中心主力店+少量街区模式——梅林家乐福 案例基本情况介绍： 梅林一村平面图 ·社区概况： 梅林一村是深圳市政府开发兴建的大型园林智能化高档社区。小区占地面积38.4万平方米，总建筑面积82万平方米，现共有住宅6840套，约3万人口，学校、幼儿园、游泳池、网球场、羽毛球场、篮球场、迷你高尔夫练习场、门球场、大型体育活动中心、会所等功能完善的配套设施一应俱全，为居民日常生活提供了舒适、便捷的条件。 ·商业概况 梅林一村的外向型与内向型业态的区分比较明显。在梅林路上的商业，有21000平方米的家乐福和3000平方米的民润市场，家乐福超市辅营区多数属于外向型的业态。如：KFC、必胜客、漓江又一轩等。位于项目西南侧的业态多属于内向型商业，如修鞋店，上海干洗店、药店等以服务于本社区的居民为主。 ·商铺及时销售回款状况分析 发展商持有全体物业，采取收取租金的形式来回款。 ·商铺可持续经营状况分析 发展商持有了整体商业街的产权，在市场变动的情况下，可以很主动的去调整业态而及时做是市场反应，保证了商铺的可持续经营的可能性，也最大限度的体现出商业的价值。 ·商业对住宅品质影响分析 梅林一村整体的商业都设置在