2007年郑州市上街南山项目市场分析.ppt

在发达国家，居住在自然生态的远郊，已成为高收入富裕阶层的居住理念，并且是高品质生活的象征之一； 远郊居住观念在成功引入北京、上海等一线城市后，迅速向二线、三线城市蔓延，至今呈现出方兴未艾的勃勃生机； 开发思路方面，有纯房产项目，也有靠人造主题公园、生态旅游带动的，但其共同点均是依托的自然生态环境较好，容积率低； 中原城市群中心--郑州，随着经济的发展和城市化进程的加快，远郊居住观念也深入到郑州人的心里，并开发结果。 宗地概况：该项目位于上街区南部的峡窝镇南山，项目用地范围覆盖南山的五个行政村，约5万亩，目前土地性质为林地和集体用地。 研究依据 （1）《郑州市房管局信息快报》 （2）《统计年鉴》 （3）《研究院4月市场问卷调查分析》 研究目的 探寻项目的市场机会及可行性，为土地获取提供方向性建议。 对有关问题的说明 基于项目用地图及指标不明确，本次未做收益测算。 形成的建议 有条件获取；关注土地政策，规避风险 。 一、项目概况 行政区划 上街区位于郑州市西部38公里处， 归郑州市管辖，位于平原和丘陵的相 交地带。 南山项目位于上街区东南，隶属上街 区峡窝镇。 项目所在地共有五个行政村，分别为 东、西林子村、营坡顶村、杨家沟 村、老泽河村。 总面积1092.7公顷（需核实）。 目前南山建设已列入政府的招商引资 计划中。 参考规划 上街政府将南山规划为生态旅游区，现拟规划为十个旅游度假景区： 革命传统教育区 登山野营探险区 森林浴场休闲区 宗教文化朝拜区 雾云运动健身区 生态农业观光区 乡土风情体验区 疗养度假别墅区 综合服务管理区 中原特殊美食区 交通 （项目外） （1）中原西路、郑上路、310国道、郑少洛高速多条高等级公路通达； （2）车程： 从中原西路 郑上路 310国道，至南山脚下，30分钟。 飞机场 上街，40分钟。 交通 （项目内） 进山的上行入口在柏庙处，地块内从老泽河处向上为环线路，营坡顶与东林子分别为东、西环线的最高点； 西环线为新修建道路，尚未全线通车，路线较长。 由营坡顶下行至310国道，道路平缓，路况较好，用时约10分钟。 资源特征 山上自然植被种类较多，盛产花椒、柿子、核桃、小酸枣等经济作物。 封山育林面积达6000多亩，。 地势起伏，沟壑、山涧、坡地、丘陵地交错纵横。 地块现状 南山海拔460多米，山势较缓； 老泽河海拔最低，向上依次为杨 家沟、东林子、营坡顶、西林子； 目前西林子村已率先迁移下山； 老泽河地势平缓，居住集中； 杨家沟居民少部分聚居； 东林子居住分散，多为独立院落， 自然景观较好。 营坡顶村居住分散，地势可俯瞰上街 民居多依山而建，1-2层，地势与景观 较好。 现状特点： （1）村落分布：村落分布东少西多，民居较分散，多依山而建； （2）地势：北低南高，东低西高； （3）自然景观：西半山好于东半山，植被茂盛； 配套设施 区域内目前生活配套设施较为简陋，已具备的设施有： 供水：机井 电：公共电网 通信：中国移动基站 购物店：小杂货店 道路：具备，路况一般。 近几年郑州市经济总量稳定增长。 进入2003年后，每年以15％以上的速度在增长。2006年底，人均生产总值27798元，折合3520美元。 相比可支配收入的增长，郑州城镇居民消费性支出的增长速度要低于收入的增长（消费结构变化）。 2006年末，该项指标为7619元，较上年增长5.5％。 经济的高速发展也带来了城市人口的增加及城镇化率的加快。 近年来，郑州市人口每年以7万人左右的速度增长，同时城镇化率每年以一个百分点的速度在递增。 人口的增长必然引致商品房的刚性需求的增加，人口构成的多样性也会带来商品房需求的多样性。 私家车的快速增长，大大扩展了人们居住和就业的活动空间，也给城市结构的转型提供了可能。 另外，汽车消费的示范作用会使民用汽车数量持续增加，从而改变了居民的出行方式，对住房郊区化、舒适化需求有了质的提升。 06年底，郑州市非农人口与总人口比值为39％，从业人员占比如左图。 根据诺瑟姆理论，可推断出郑州市已走出工业化阶段的前期，处于向工业化成熟期过渡的阶段。这一阶段的基本特征是：生产方式由劳动密集型向资本密集型转移；主导产业由第二产业向第三产业过渡；城镇体系由星状城市向向心城镇体系转变。 在经济快速发展的宏观