2007年湘潭华天住宅项目分析报告.doc

目 录 第一部分 湘潭市总体经济状况 第二部分 湘潭市酒店市场调查分析 第三部分 湘潭市房地产市场调查分析 第四部分 湘潭市建设路商圈概况 第五部分 项目基本情况及SWOT分析 第六部分 项目住宅部分投资估算 第七部分 项目住宅投资财务分析及结论 湘潭华天大酒店住宅开发可行性分析报告 第一部分：湘潭市总体经济状况 一、湘潭市概况 湘潭位于中国湖南省的中部，这里人杰地灵、物华天宝，是一代伟人毛泽东、著名军事家彭德怀、黄公略、陈赓、谭政的故乡，也是世界文化名人齐白石的故乡。的两个世纪以来，她一直被史学家称为“中国内地商埠之巨者”，有“金湘潭”的美誉。如今，经过勤劳、勇敢的湘潭人民40多年的奋斗，已经把这座千年古城建设成为了中国长江流域开放开发带中颇具经济实力的开放城市。 地理位置：湘潭市位于湖南省的中部偏东地区，地跨东经111°58′—113°05′，北纬27°21′—28°05′。东西横宽108公里，南北纵长81公里，土地总面积5015平方公里。市域既居长、株、潭“金三角”的一角，又处岳、衡、邵连成的“大三角”腹地。 气候：湘潭属中亚热带季风湿润气候区，处于湘中南到湘北、湘东到湘西热量最富和热量较小两个地段的过渡带。四季分明，冬冷夏热；热量丰富，年平均气温16.7—17.40C；光照较足，历年平均日照时数1640—1700小时，占全年可照时数的38%左右；雨量较丰，全年降水量为1200—1450毫米；无霜期长，年均280天左右，且光、热、水基本同季。 水资源：湘潭市水系属湘江水系，由湘江和涟水、涓水为主体构成。总长603公里的36条大小河川呈树枝状分布市境，是典型的江南水乡，水资源总量为40.92亿立方米，其中地表水34.62亿立方米，地下水6.3亿立方米。水资源特点一是本地地表水的地区分布差异较小，多年平均径流深度的变化范围在550—700毫米之间；二是地表水中本地水少、客水多。湘江、涟水、涓水到湘潭市总汇集面积达7.72万平方公里，总量为581.34亿立方米，客水为本地水的18.5倍。但客水资源目前只利用了3亿立方米。 地貌：湘潭市总的地貌轮廓是北、西、南地势高，中部、东部地势低平，但地势起伏较为和缓，反差强度不大，近80%的面积在海拔150米以下。地貌类型多样，山地、丘陵、岗地、平原、水面俱备。在全部土地总面积中，山地607.76平方公里，占12.12%；丘陵965.41平方公里，占19.25%；岗地1607.39平方公里，占32.05%；平原1406.81平方公里，占28.05%；水面427.59平方公里，占8.53%。 行政区划：1949年以来，经过多次行政区划调整，至2002年末，全市辖湘潭县、湘乡、韶山两市和雨湖、岳塘两区，下设35镇、24乡和22个街道办事处。其中，湘潭县辖15镇7乡、湘乡市辖13镇5乡4个街道办事处、韶山市辖3镇4乡、雨湖区辖2镇4乡8个街道办事处、岳塘区辖2镇4乡10个街道办事处。 交通、通讯 水路：湖南省最大的河流湘江穿城而过，常年可行驶千吨级货轮。湘潭距岳阳城陵矶港200多公里，出口货物可从那里转装大船由长江出海。 公路：北京至深圳的107国道和上海至昆明的320国道均在市区交汇，并分别穿越全境，京珠高速、上瑞高速、均经过湘潭，近段时间刚刚通车的长潭西线高速更是缩短了湘潭与长沙的距离。 空港：市中心距长沙黄花国际机场60公里，由高速公路至机场只需30分钟。 铁路：中国南北大动脉北京至广州的京广铁路和东西大动脉上海至昆明的湘黔铁路通过市境，市内十余家大中型企业均有专线铁路与它们相连。湘黔铁路的复线和电气化工程正在施工之中。 通讯：程控电话已达19万门，可直拨世界各地。光线通讯、转移传呼、图像传输都已具备，其他各项国际通讯业务业已开通。 工业 ??? 湘潭是中国和湖南重要的工业基地。工业门类齐全，基础雄厚。她是全国重要的机电、电缆、锰、氟化盐、系列塔式起重机、精细化工等产品的生产基地，冶金工业、纺织工业、建材工业在全省同行业中也具有极其重要地位。全市拥有2000来家工业企业，其中大中型企业有58家，仅生产区占地面积60多万平方米以上的企业就有10余家。 ??? 经过40多年的建设，湘潭已形成了带动经济增长和结构升级的6大支柱产业：①以湘潭电机厂、湘潭电缆厂、江麓机械厂为龙头，以工程机械、交流电机、电线电缆为主要产品的机电工业； ②以湘潭钢铁公司、湘乡铝厂、湖南铁合金厂为龙头，以高速线材及薄板、铝制品为主要产品的冶金工业； ③以湖南南天实业股份有限公司、湘潭化学医药工业集团公司为龙头，以有机颜料、染料、医药、农药为主要产品的化学工业； ④以湘潭纺织印染厂、湘潭化纤厂为龙头，以聚酯切片为基础的纺织工业； ⑤以湘乡水泥厂、湖南省建筑陶瓷总厂为龙