2007年成都房产宏观环境分析上.ppt

研究方向三：预测走势 时间选择：2007-2010年 比较对象：成都市 分析方法：曲线拟合线性预测 研究内容： 国内生产总值（GDP）（经济总体实力） 城市人口(反映消费潜力) 社会消费品销售总额（反映消费力） 居民储蓄余额（反映购买力） 利用外资（反映开放程度） 人均居民收入（反映人均收入） 固定资产投资（反映基础建设） 意义:通过近年成都市主要经济指标的趋势研究,预测成都市经济以后的发展趋势 . 成都市宏观经济环境研究 * 目录 研究说明 房地产周期论研究 成都市宏观经济环境研究 宏观政策环境研究 成都市总体规划战略研究 成都市宏观房地产发展环境研究 成都市房地产市场发展特征研究 研究说明 研究目的 认识宏观形势现状 把握未来走势 总体房市形势判断 研究方法 定量研究 定性研究 线性统计分析 信息来源 统计年鉴、国土局、房管局、规划局以及星彦内部资料 研究思路：全方位体系化推导宏观发展形势对成都房地产的影响状况和未来发展形势判断 研究说明 房地产占位 房地产周期论研究 房地产发展整体走势 城市经济 政策 规划 房地产形势 房地产发展具体特征走势 房市特征研究 规律总结 理性分析 主观评估 研究手段 第一部分：房地产周期论研究 房地产周期论研究 运用房地产周期理论指导房地产投资开发。 房地产业与国民经济发展密切相关，因资源供给充裕（约束）或消费需求拉动（约束）而进入扩张（收缩）阶段，形成了循环往复的规律性、周期性“复苏、繁荣、衰退、萧条”现象，进而构成房地产市场周期。 复苏 繁荣 衰退 萧条 房地产周期波动图 房地产周期理论 中国房地产周期波动可划分为四个时期： 1979年～1985年：复苏期 1986年～1990年：发展期 1991年～1998年：增长和宏观调控期 1999至今：高速增长期 中国房地产周期 复苏 繁荣 衰退 萧条 1993年 1996年 1979-1985 1986-1990 1991-1998 1999至今 房地产周期论研究 当前成都市房地产市场特征： 从2005年起，成都房地产市场加速发展，进入新一轮上升扩张阶段； 开发项目与建设数量进一步增大； 房价越涨越高； 房地产长线投资者与自用者均大量增加； 住宅房地产空置率持续性缩减。 成都房地产周期 成都市房地产周期正处于繁荣上升阶段。 房地产周期论研究 第二部分：成都市宏观经济环境研究 方向一：主要区域横向研究 方向二：历年纵向研究 方向三：趋势评估 成都市宏观经济环境研究 成都市宏观经济环境研究 研究方向一：横向对比 时间选择：2006年 比较对象：西部城市（成都、重庆、西安、贵阳、昆明）VS 沿海及经济发达城市（深圳、广州、上海、北京） 研究内容: 国内生产总值（反映经济总体实力） 产业结构（反映服务型经济状况） 固定资产投资（反映基础建设） 社会消费品零售总额（反映消费力） 城乡居民储蓄余额（反映购买力） 城市人均可支配年收入（反映人均收入） 实际利用外资情况（反映开放程度） 商品房均价（反映房价） 人口规模与人均GDP（反映人均经济实力） 房地产投资与GDP（反映贡献状况） 意义:通过横向城市间对比,清晰成都市宏观经济在全国范围的现状 指标1：GDP 成都市宏观经济环境研究 2006年成都市GDP为2750亿元，在主要西部城市中占第二位，在与发达城市比较中，有很大的上升空间 2006年成都市GDP的增长速度为13.8％，能够支持房地产业的快速发展 成都GDP仅次于重庆市位居西部城市第二 增长速度高于北京、上海，与沿海发达城市处于同一增长水平 2006年国内经济发达城市与西部城市对比研究 成都市宏观经济环境研究 2006年国内经济发达城市与西部城市对比研究 成都市的产业结构是3、2、1，表明了产业结构逐渐优化，消费能力提高，人民房地产购买能力增强。 成都市第二、三产业为主特征凸现，总体实力距沿海发达城市具有较大的差距，但快速发展潜力突出 成都市的三种产业与发达城市和主要西部城市相比均处于中等，其中第二产业的增长率最高 指标2：产业结构 成都市固定资产投资额增长率位居沿海及西部城市首位，显示城市基础建设步伐显著加快 成都市宏观经济环境研究 2006年国内经济发达城市与西部城市对比研究 指标3：固定资产投资 2006年成都市额固定资产投资额为1899.6亿元，在西部城市中处于中等，与发达城市比较，高于深圳市和广州市 成都市的固定资产投资额增长率为30.9％，为所对比城市中最高，大量投资在基础设施建设上发挥了效用，能够支持房地产的快速发展 成都市社会消费品零售总额的快速增长，居民消费能力激增 成都市宏观经济环境研究 2006年国内经济发达城市与西部城市对比研究 指标4：社会消费品零售总