2007年天津摩尔城项目发展报告.doc

一、房地产宏观市场环境分析 1. 天津市房地产宏观环境分析 近几年天津市按照“启动住房消费，拉动经济增长”的有关政策，加大投资力度，充分发挥天津房地产业基础好，地域广大，对周边城市辐射面宽，市场需求量大的优势，规范各种制度，出台多种政策，使建筑及房地产业得到了迅猛发展。 1.1 天津房地产市场发展特征 1.1.1 天津房地产发展态势分析 天津房地产市场运行比全国稍晚一个节气 全国房地产是1998年下半年开始进入新一轮高潮，而天津市从2001年的下半年开始进入高潮。全国房地产高潮持续五年，2002年下半年进入小范围的调整期。按常规，天津房地产将会在2004年进入调整期。但是由于出现城市规划的大调整和旧城的拆迁以及海河两岸的改造，打乱了天津市房地产业运行节律，先于全国一年提前进入调整期。这是上升期中的调整，它会为天津市房地产业更大发展创造条件，积蓄着能量。 天津市房地产业具有巨大后发优势 天津市作为一个中心城市，一个具有后发优势的城市，开发比较晚，一旦开发，它的体量、自身的内在优势就会爆发出来，去年“天奥”和“太阳城”就是一个很好的例证。一个是城市体量比较大，一个是城市边沿功能作用比较强，而城市结构没有得到调整，随着城市产业结构的调整，加之天津资源多，土地资源、工业资源、文化资源、人口资源等会变成一个巨大优势，这些会在今后市场竞争中显现出来。 天津房地产竞争层次比较低,开发企业进入调整期 天津房地产没有经过充分竞争，一直处于小规模、非理性、非集团式的竞争。这种竞争就像打游击战一样。进入阵地时讲战略、战术，游击战时只讲战术。天津房地产空间很大，原来的开发商开始慢慢经过竞争洗礼，具有品牌优势的开发商，其核心竞争力将会得到充分的提升。 部分小型开发商不进行适应性的调整，就可能被淘汰，一个是被外地开发商淘汰。一个是被当地消费者淘汰。没有规模、没有品质、没有文化，又不会运用现代的手法的开发企业不可能积极地供给，质量也上不来。 外埠地产商纷纷抢滩天津地产 进入2002年，大批外埠开发商挥师天津，来自外地产商成为其中的主力军如万科、奥林匹克花园、阳光100等。此外，大批外资企业已进驻在天津津南和西青经济技术开发区和滨海开区，如“摩托罗拉公司”及 “宝洁公司”等。 究其原因，天津是辐射河北省、山西、内蒙等北方地区的重要港口城市，天津港作为北方唯一的深水不冻港，是北方地区的主要进出口港，其地理位置十分优越。更重要的是天津城市经济呈现持续良性发展态势并有较大上拉空间，作为北方地区较大的物流市场，兴旺的批发零售业使天津的第三产业异军突起。更深层次的动因是经过前段时间的天津政府对外环的整治与绿化。 房地产市场供求结构失调 目前天津市房地产市场供求结构性矛盾比较突出，主要表现在大户型、高档商品房市场已趋向饱和，且空置率增加，而面向中低消费者的小户型商品房房源却明显不足。据统计，今年第一季度天津市120平方米以上的住房供给已占市场供应量的53.3%，其中，户型面积在150平方米以上的商品房上市量占38.3%，每平方米售价在4000元/平方米以上的商品房上市量占37.8%，高价位、大户型开发量加大，进一步加剧了高端市场的竞争。 市场仍以中低端产品为主导 低价房仍是居民需求的主导（2000元以下占35.9%） 中价房（2500-3000元/平方米）销售较为突出（同比增长126.4）是未来二年的主导价位，并将会慢慢有所提升。 消费市场渐渐步入理性，消费观念正在改变 现在天津房地产市场上现房上市量比较大（占了全市上市房量的65.9%），说明现在市民对期房信心不足、对开发商的信心不足，一方面是由于居民在以前的购房中出现了一些货不对板的现象，另一方面说明居民的对住房消费也越来越理性。 现在消费者对住房的选择更注重了房子的质量和小区的环境以及小区的配套，消费观念趋于成熟。 1.1.2 个案拉动房地产区域的发展 品牌发展商强势拉动区域房地产发展 如瑞景居住区在早两年是一个房地产发展非常落后的一个区域，大部分业界人士、市民都不看好的一个落后的区域，到现在已有：奥园品牌、顺驰品牌、大通等一些国内强势品牌开发商进驻该区域，拉动了该区域的发展，将一些新的产品、新的开发理念带进了该区域，并重新改变了该区域现有的生活方式和居住方式，受到众多市民的追捧。 提升了整体区域的价格水平 红桥区由三年前的1600元/平方米的价格水平到现在的2500元/平方米—3500元/平方米，其只要的原因之一：是由于瑞景居住区大盘的带动了整个区域的价格水平，改变了原来市民认为红桥区是低价房区域的认知。 市场受众度的拉动 过去业界和市民对红桥区房地产市场一直不看好，其主要原因是该区的配套落后、离市中心较远、交通不方便、周边环境较差等，一直以来该区的房地产水平都相对落后，大部分市民都是以自建房和公房居住为主，