2007年7月衡山县富骊花园住宅研究报告.doc

第一章 总 论 1.1 项目提要 (1)项目名称建设工程 (2)建设单位法人代表： (3)建设地点(4)项目单位所有制形式有限公司 ()项目建设性质新建 ()项目建设总投资万元 ()项目建设期限2007年至200年 (8)项目的背景及建设目标 “十五”时期，县发展战略是：坚持以邓小平理论和党的十五大精神为指针，按照“三个代表”的总要求，以加快发展为主题，以经济结构调整为主线，以改革开放、体制创新和科技进步为动力，以提高人民生活福利水平为根本出发点，努力加快产业化、城镇化和信息化进程，着力实施科教兴县、开放富县、民营活县、旅游旺县、依法治县和可持续发展六大战略，通过五年或更长一段时间的努力，把衡山建设成为初具现代化的商贸旅游城市。发展不足、发展不快是最大的情，加快发展是的当务之急，也是解决改革发展过程中遇到的各种困难和问题的根本办法。加快发展是的第一要务。为了加快基础设施建设，提高城市承载力，提升城市品位，改善居民住房条件，地产开发有限公司积极响应委、政府，规划在，兴建。本项目规划用地亩（合），总建筑面积，其中：住宅面积，。本项目完成后可实现销售收入万元，税后利润万元，年可收回全部投资。 1.2 编制的依据和范围 1.2.1 编制的依据 (1)国务院关于《促进房地产市场持续健康发展的通知》； ()国务院关于促进房地产业健康发展的六条措施（国六条）； ()经国务院批准国家发改委发发布的《产业结构调整指导目录(2005年本)》； ()国务院国发（2004）13号《关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》； () 《衡山县城总体规划（2004-2020）》（调整） 衡山县人民政府2006年05月； (6)国家委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）； ()建设部建标[2000]205号《房地产开发项目经济评价方法》； ()建设单位提供的用地红线图和； ()建设单位提供的有关资料。 1.2.2 编制的范围 (1)调查、了解建设项目及项目区现状； (2)对项目建设的必要性、有利条件和市场预测进行分析，确定建设规模； (3)提出项目建设的指导思想，建设的原则、目标，建设的内容及方案； (4)对项目招标的范围及招标的形式做出说明； (5)拟定项目建设进度； (6)对项目建设总投资进行估算，对效益进行分析； (7)对项目的可行性提出结论性意见和建议。 1.3 主要技术经济指标 主要技术经济指标详见表1-1。 主要技术经济指标 表1-1 项 目 名 称 位 据 注 1 总规划用地面积 亩 20 合约13237.6㎡ 2 建筑占地面积 ㎡ 7500 3 总建筑面积 ㎡ 63000 其中 商业用房 ㎡ 4398 住宅 ㎡ 54083 会所及物管 ㎡ 495 车库、地下室 ㎡ 3885 其他用房 ㎡ 139 4 绿地率 % 42 5 建筑密度 % 28.8 6 容积率 — 3.97 7 开发建设总投资 万元 8 营业收入总额 万元 9 销售税金 万元 10 利润总额 万元 11 税后利润 万元 12 财务内部收益率 % 所得税前 13 投资回收期 年 所得税前 14 财务净现值 万元 所得税前 15 财务内部收益率 % 所得税后 16 投资回收期 年 所得税后 17 财务净现值 万元 所得税后 1.4 综合评价与建议 (1)综合评价 国务院在《促进房地产市场持续健康发展的通知》中指出“房地产市场持续健康发展意义重大。它是提高居民住房水平，改善居住质量满足人民群众物质文化生活需要的基本要求，是促进消费、扩大内需、拉动投资增长、保持国民经济快速健康发展的有力措施。”《通知》还说，“实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义”。为了保持我国经济发展的良好势头，国家把“住房、汽车、旅游”作为消费热点来培育，以全面推进小康社会的建设。因此，本项目符合国家的产业政策，投资方向正确。 本项目筹建的各项工作，如项目选址，建设标准等都是在国家政策范围内和城总体规划的指导下进行的，在技术上满足《》和《衡阳市城市规划行政技术准则》的各项要求，建设工程的工程等级为一级商住楼，因此，在技术上是切实可靠的。 本项目完成后，万元，总成本费用万元，税金及附加万元，利润总额为万元，税后利润万元。内部收益率、分别为%%和投资回收期为年。从不确定性分析来看，说明该项目抗风险能力。因此，从经济评价的角度看，本项目是可行的。 ()问题与建议 当减少%时内部收益率将降低到临界点（1%）。因此， 第二章 项目区域概况及项目业主简介 2.1 项目区域概况 衡山县位于湖南省中