2006年浙江省温岭项目分析报告.doc

温岭项目分析报告 目 录 引　言 第一部分 项目设计及规划概述 第二部分 宏观环境与区域环境分析 基础环境分析 宏观经济环境 宏观金融环境 城市整体规划 区域房地产业现状 区域相关产业现状 第三部分 项目构想及立项意义 项目规划构想 项目立项意义 第四部分 立项可行性分析 地块资源环境分析 项目概况 项目SWOT分析 项目未来展望 第五部分 项目进度安排 一、　项目进度预估 二、　项目管理 三、　项目经营管理 第六部分 投入、产出及整体运作情况预算 一、　项目整体销售策略 二、　资金情况说明 三、　项目经营管 　附表一：温岭农贸城有限公司建设项目投资估算表 　附表二：固定资产投资还本付息计算表 　附表三：投资成本估算 　附表四：利 润 表 　 附表五：固定资产投资回收测算表 　附表六：浙江温岭农贸城销售租赁一览表 第一部分 项目设计及规划概述 本项目立项于温岭市东北中心区规划用地内，位于环城北路南侧，西临万昌北路，北临新客运中心规划用地，属温岭市中心商住区范围内，地理位置优越。项目总用地面积73333平方米，建筑总面积90000平方米，前期总投资2.6亿，用地性质为商业用地（40年）。从提升区域整体档次、并解决区域内乃至整个温岭市的、综合型休闲购物商贸配套，将本项目定位为以农贸交易为龙头、以中高档休闲购物、餐饮娱乐业为主体的、浙南首席综合型“一站式”商贸旗舰。以商贸城+商住的物业模式，将项目建设为一个大型、现代化而又全面的国际化物流平台，集农贸交易、超市、购物、休闲、餐饮、娱乐等多功能产业链为一体的商贸聚合体，本项目建成后，将成为温岭乃至整个浙南地区较有识别性的“地标”建筑，突显温岭前所未有的大规模一站式商贸旗舰的超前规划与高端品位。 一、立项契机 1、浙南片区高档消费水平及消费需求业已形成 2006年1-3月份，全市实现社会消费品零售总额35.51亿元，比去年同期增长15.8%，增幅比去年同期高出0.9个百分点。市消费品市场稳中趋旺，社会消费品零售总额保持了较高的增长速度。1-3月份，全市实现社会消费品零售总额35.51亿元，比去年同期增长15.8%，增幅比去年同期高出0.9个百分点。年一季度各项房地产调控效果开始显现，市场形势总体趋好；具体表现为：投资规模同比持平，但后续供应会逐步增加，有望实现全年总量的供求基本平衡；平均房价基本稳定，各细分价格差别化扩大；有效需求趋于理性，潜在需求依然旺盛1、投资规模同比持平，全年供求总量有望实现基本平衡?? 2007年一季度完成房地产投资1.73亿元，与上年同期持平，加上土地投资达到5.7亿元，比上年同期的1.9亿元有较大增长据预测年市新开楼盘约55万平方米（其中城区35万㎡，乡镇20万㎡），有望实现全年商品房供求总量上的基本平衡。2、平均房价基本稳定，各细分房产价格差别化扩大?? 07年一季度市城区平均房价5861.58元/㎡，同比增长8.1%，乡镇平均房价4257.86元/㎡，同比增长49.6%一季度市城区新开楼盘少，商品房供应相对偏紧。3、有效需求趋于理性，潜在需求依然旺盛?? 2007年一季度市批准可预售商品房5.48万㎡,比上年同期下降2%年一季度实际现售成交面积3.78万㎡，超过了去年同期的3.51万㎡，使年开盘的余房得到了大消化，空置率明显降低。4、二手房交易活跃，梯度消费逐步形成一季度市二手房实现交易664件，同比增长60%，交易面积13万㎡，同比增长79%，交易金额2.76亿元，同比增长54%，反映市二手房交易已回到宏观调控前水平。二手房市场交易活跃推动改善型消费投入一手房市场，推动梯级消费形成，促进房地产市场的平衡发展。 本项目立项于温岭市东北中心区规划用地内，位于环城北路南侧，西临万昌北路，北临新客运中心规划用地，属温岭市中心商住区范围内，地理位置优越。因此，从提升区域整体档次、并解决区域内乃至整个温岭市的、综合型休闲购物商贸配套，将本项目定位为以农贸交易为龙头、以中高档休闲购物、餐饮娱乐业为主体的、浙南首席 “一站式” 大型商贸旗舰。将项目建设为一个大型、现代化而又全面的国际化物流平台，集农贸交易、超市、购物、休闲、餐饮、娱乐等多功能产业链为一体的商贸聚合体，本项目建成后，将成为温岭极具识别性的“地标”建筑，突显温岭前所未有的大规模一站式商贸旗舰的超前规划与高端品位。 1、定位要点一：以农贸为龙头的多功能市场体系 为突出温岭农贸产业的突出优势，在本项目的立项定位中，应着重突出农贸产业的龙头地位，并以此为契机，带动与之相关的其它产业如国际农贸交易、农贸物流平台及农贸集散、仓储中心等的发展与壮大。 “以农贸为龙头”的市场体系功能，主要通过项目招商业