我国不动产登记制度的现状及完善对策.doc

土地与房地产政策分析论文 姓名 ：田志强 专业：电气工程及其自动化 学号： 201431001152 我国不动产登记制度的现状及完善对策 摘 要：不动产登记是维护不动产交易安全，维护不动产交易秩序的重要保障。我国物权法对此制度做出了相关规定，确立了中国不动产登记的基本结构，虽然结构和内容还不是很健全，但标志着中国统一不动产登记制度的正式确立。 关键词：不动产登记 登记机构 责任 对策 目 录 引言 1 一、我国不动产登记制度历史 1 （一）我国古代与土地赋税息息相关的登记制度 1 （二）我国近现代登记制度 1 二、物权法对不动产登记的制度设计 2 （一）不动产登记含义 1 （二）不动产登记效力 2 （三）《物权法》对不动产登记制度的规定 4 三、 我国不动产登记的问题 （一）登记机关呈分散状态.........................................5 (二）登记机关的责任机制不健全...................................6 三、对我国不动产登记制度的完善建议 7 （一）建立统一的不动产登记法律依据 7 （二）统一不动产登记机关 7 （三）进一步完善不动产登记的审查制度 8 （一）建立不动产登记的赔偿责任制度 8 （二）制发统一的不动产产权证书 9 结语 9 引 言 不动产登记是维护不动产交易安全，维护不动产交易秩序的重要保障。它在维护不动产交易市场的健康有序发展中是必不可少的。为此我国《物权法》，设专节以14个条文（第9条至第22条）的篇幅，确立了我国不动产登记制度的基本结构，对不动产登记作出了相关规定。从而结束了不动产交易过程中无法可依，立法混乱，立法不明确，全国没有统一立法规定，各省市地区的规章不一致，进而影响我国不动产交易市场的健康和有序发展，对我国经济的发展造成了不利影响的混乱局面。它在总结中国不动产登记实践经验，借鉴西方先进的有关不动产登记及与之相关的法律的立法经验的基础上，对我国不动产登记的法律效力，不动产登记机构权力职责，登记程序，登记类型及登记错误的赔偿责任等重要问题作出了明确规定，确立了中国不动产登记的基本结构。虽然结构和内容还不是很健全，但为将来有关不动产登记制度的专门的法律的制定，提供了整体架构和思路，标志着中国统一不动产登记制度的正式确立。 我国不动产登记制度历史 （一）我国古代与土地税赋息息相关的登记制度 中国以土地为中心的登记制度源远流长，从一开始就与土地税赋息息相关。据学者考证，中国古代以土地交易为中心形成的登记制度，肇始于周朝中后期。唐代以后，中国在土地管理方面出现了立契、申碟或过割制度。土地买卖必须通过官府，进行书面申报和登记，才能发生效力。否则，不仅交易无效，而且还要受到严厉的制裁。从中国古代土地登记制度的历史演变可以看出，它主要是伴随土地税赋制度而存在的，乃税赋制度的衍生物，其最主要目的是便于税赋征收。地契作为田地所有人或使用人的权利证明只是其附带性的作用，并不能作确权证书。更为重要的是，地契资料由官府掌握，且对外保密，普通百姓不能查询相关资料，与现代不动产登记制度的公示要求相去甚远。因此严格地说，中国在民国以前的历史上并没有真正形成以公示为目的的登记制度。 （二）我国近现代不动产登记制度 就中国不动产登记制度的形成与发展过程来说，中国在民国继受西方法制，已经正式建立了不动产登记制度，然而该制度却主要是为土地私有制服务的。建国初期，我们也曾建立起了不动产登记制度，但随着社会主义改造的完成，中国在经济体制方面实行全面的公有制，登记制度失去了存在的基础，使该制度在中国一度中断30多年，改革开放以后，特别是《土地管理法》颁布以后才逐渐恢复和发展。《物权法》颁布以后我国不动产登记制度才真正确立。因此可以说，登记制度在中国虽然有着悠久历史，但真正意义上的作为物权公示手段的不动产登记制度却起步较晚，且一开始就服务于不动产行政管理的目的，带有浓厚的行政色彩，使该制度未能在维护交易便捷与安全方面发挥其应有的作用。不动产登记制度虽然以国家公权力为后盾,但根本目的在于私权维护,“对卖者来说,登记机构的登记和权属证书的颁发是对自己权利的有效证明，对买者来说，通过查阅登记簿可以直接获得确定的可信赖的产权信息，从而节约了信息搜寻成本 。” 二、物权法中不动产登记的制度设计