中山商铺转让税费详细说明.docxVIP

关于中山市某企业名下商业物业转让税费的相关说明 中山市某企业以3600万购得一商业物业，现假设以4000万进行二手出售，针对该行为，进行交易过程中企业可能存在的税费分析： 查询了解得知中山市二手房交易税费如下： 营业税? 纳税人转让房产（含建筑物连同土地使用权一并转让）的，对转让方根据转让房产的营业额依“销售不动产”税目按5%税率征收营业税。 纳税人转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部的收入（即销售价格）减去不动产或土地使用权的购置或受让原价（即购买价格）后的余额作为营业税计税营业额。营业额减除项目必须凭合法有效的凭证，包括税务发票和财政部门监制的土地出让金收据。 故营业税为：（4000-3600）*5%=20（万） 城市维护建设税、教育费附加? 以实际缴纳的营业税税额为依据计算缴纳，其中城市维护建设税城区税率为7%、镇区税率为5%；教育费附加征收率为3%。 故城市维护建设税为：20*7%=1.4（万）（假设商业物业在城区，如在镇区城市维护建设税为1万（20*5%））； 教育费附加为：20*3%=0.6（万） 土地增值税? 对二手房地产及土地使用权转让，应按规定即时清算土地增值税，分为据实清算和核定征收两种清算方式： 据实清算的计算公式： 应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数 其中，增值额=房地产转让收入额-扣除项目金额，增值率=增值额/扣除项目金额×100%，根据增值率确定适用税率，税率表如下： 核定征收的计算公式： 应纳税额=房地产转让收入额×核定征收率，其中转让房地产的核定征收率为2%，转让土地使用权的核定征收率为3%。 因为项目可以提供原购入价凭证，故土地增值税依据据实清算计算。 土地增值税为：  = 1 \* GB3 ①扣除项目=原购入价+营业税+城市维护建设税+教育费附加+印花税+堤围防护费=3600+20+1.4+0.6+0.4+0.4=3622.8（万）  = 2 \* GB3 ②增值额=4000-3622.8=377.2(万)  = 3 \* GB3 ③增值比率=增值额/扣除项目=10.41% 土地增值税=增值额*30%=113.16（万） 印花税 对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同以及与房地产开发公司或房管部门订立的商品房销售合同，根据合同金额按“产权转移书据”税目依万分之五税率征收（交易双方均须缴纳）； 印花税为：4000*0.05%=0.4（万） 企业所得税 企业或者组织转让房地产的，对转让方采用预征办法征收企业所得税，根据转让房地产的收入额按3%的预征率预征。对该项预征税款，查帐计征企业所得税的企业凭纳税凭证在年度汇算清缴时作为预缴税款，核定征收企业所得税的企业凭纳税凭证在年度汇算清缴时作为已缴税款。 对由国税部门征管企业所得税的企业在代征环节不征收企业所得税。 对由地税部门查账征收企业所得税的企业，可自行到主管地税分局要求出具有关书面证明，并据以在代征环节不征企业所得税，纳税人自行向地税部门申报。 故出售过程中暂不计算企业所得税。 堤围防护费 根据转让房地产的营业税计税依据按1‰费率征收。 故堤围防护费为：（4000-3600）*1‰=0.4（万） 备注：我市地方税务部门从2002年起，委托我市国土部门代征房地产交易的相关税费，包括营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、印花税、企业所得税、个人所得税、堤围防护费。 汇总： 税费合计=营业税+城建税+教育费附加+土地增值税+印花税+企业所得税+堤围防护费=135.96(万) 其他事项说明：在房地产买卖的过程中可能还存在其他税费，例如交易服务费（一般为建筑面积*6，买卖双方各出一半），故具体买卖过程中实际缴纳的税费以政府相关部门据实征收为准，本说明仅供参考，不能作为纳税依据，不具有法律效应，敬请使用者注意！）。