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区域性商圈的界定分析 吴亚军，善待人生、善待生意的地产女杰从农村项目研究看市场变化 寻根变化，简报 区域性商圈界定分析之应用艾力森地产研究部 冯小琴等 什么是区域性商圈 区域性商圈是指一定商业区域的商业组合，其商业物业的目 标顾客分布具有地理区域范围，商圈范围的大小决定了商业物业 的市场容量和经营规模，人群结构、周边设施、地理环境等决定 了区域性商业物业的经营方向。影响商圈的因素十分复杂，做这 样的商圈研究，最大的难题是如何使纷繁的问题和信息目标化， 如何界定其范围、内容和概念构成，以准确进行商圈分析，是区 域性商业开发经营的重要命题。 一个良好规划的商业区，是由多个零售商业组合而成的，具 有购物、饮食、休闲、娱乐等多种功能。商圈范围不仅包括商业 物业顾客的地理分布，并包括来到商业物业的所有顾客，与零售 商店的商圈相比，其商圈范围要广的多，并具有综合性、宏观性 和交叉效应等特点。一般零售商店的商圈针对性较强，一般只是 针对某一类的消费者，其市场层面相对较窄，而区域商业物业是 综合性消费场所，是满足多层次消费需要的商业社区，其商圈针 对的消费层面广，市场面较宽。 按经营业态分，在国内目前有日用消费商圈（步行街、批发 商圈等）、商务商贸圈（CBD类）、休闲文化商圈（创意地产）和 各类专业的市场商圈。 影响商圈范围的因素 商圈范围的界定对商业物业开发和经营具有决定性的影响， 其外在因素和内在因素都会影响其商圈范围。 　　（1）外在因素 居民环境：周边居民的居住密度越大，人口总量越多，商圈 规模越大，周边居民分布越集中，并且主要集中在商业物业地段 附近，就可增强居民到达商业物业的便利性，提高商业物业对居 民的吸纳力，扩大商业物业的商圈规模，对于一些小型邻里商业 物业、社区商业物业，周边居民的居住密度、分布方式对其商圈 吴亚军，善待人生、善待生意的地产女杰----龙湖地产女老板或成首富 吴亚军，艾力森多年的顾主和敬佩的商界人物。 中国质量协会、全国用户委员会公布了2007年度全国住宅用户满意度测评结果，以北京、上海、广州、武汉、重庆、成都和青岛7个城市为样本城市，龙湖集团第三次名列全国住宅用户满意度测评榜首，龙湖再次成为业界关注的焦点。 近日，重庆市常务副市长黄奇帆表示，重庆龙湖地产公司可能于今年内在香港上市。业内人士表示，龙湖地产若上市，市值可达650亿-800亿元，老板吴亚军身价将在450亿-700亿元左右，将成为新的首富。 龙湖地产成立于1995年，旗下拥有重庆龙湖地产、成都龙湖地产和北京龙湖置业三个地区公司，以及各地区公司下属的物业管理公司和商业管理公司，目前在北京大致有6个地产项目在运作，在天津也有多个地产项目。董事长吴亚军为人低调，从不接受媒体采访。 从艾力森06年农村题材研究看农村市场变化 研究发现： 从我公司近期现场执行项目类型，可以发现如下现 象： 1、近年来农村市场的商业竞争仍然在加剧，主要是 日用消费品和通讯、交通领域； 2、农村市场已经与城市相对连接，也就是说城乡市 场已经很难再进行区隔； 3、中国城市化步伐在加快进程，农村市场的消费者 占有人口在相对萎缩； 4、农村人口流动频度在加大； 5、人口流动导致农村建筑市场相对委琐，在一定范 围表现下降； 6、中国农村建筑市场受“新农村建设”影响大，呈 现政策性、整体性转型变化； 7、东、西部开始出现反向差异：东部整体成熟，相对 建设速度趋缓，西部则差异型发展，一定地区发展速度 加快。 * Change 真谛. 2007.9 总第12期 * 2007.9 总第12期 Change 真 谛 变化之寻 ---- 在观测的视觉里，我们看到变化是时光与生命堆积而成的瞬间影现，我们终于顿悟这蕴藏着无穷和永恒的视觉背后所代表的真正含义：变化性是世界发展的原动力！寻源变化，那矗立在万仞悠远的不尽之境的变化才是永恒无边、孕育生长的万物之母…… 商业地产 肯德基的选址秘诀: 一个成功率百分之百的秘密 《真谛》期刊是艾力森市场研究公司为客户编写的业务通讯，每月或双月一期，以电子邮件和信函方式提供给客户，以供客户分享我们的研究成果和观点。订阅联系：业务合作部，胡林玲小姐 E-mail:bd@ Tel: +86 10 -6716 4183 -8202 Fax: +86 10 -6716 1002 范围的影响尤为明显。 交通条件：地段交通条件越发达，交通辐射范围 越广，那么更广泛区域的居民到达商业物业的地段就 越便利，吸纳力就越强，商圈范围就越广。 商业环境：商业物业位于商业区中是其中一部 分，那么商业区对商业物业商圈的影响将是积极的。 如果不存在