杭州中山路商业街项目全程策划建议书.doc

中山路商业街项目全程策划建议书 第一阶段：市场调研阶段 - 中山路商业项目市场调研报告 杭州市经济环境的分析和生活结构研究? 总人口及人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等2007年末，全市常住人口达786.2万人，其中户籍人口672.35万人，比上年末增加6.04万人。在户籍人口中，农业人口348.6万人，非农业人口323.75万人。人口出生率为9.01‰，自然增长率为3.36‰。 2008年上半年市区城镇居民家庭人均工资性收入为9118元，比去年同期增长2.4％，占家庭总收入的比重为63.4％，同比下降3.8个百分点。 上半年市区城镇居民人均消费性支出为8375元，增长12.4％。由于价格上涨影响，使得居民家庭人均消费性支出多增加541元。八大类消费除交通和通信外，均有不同程度的增长。 上半年居民家庭八大类消费支出情况 项?? 目 人均支出 （元） 比去年同期 增长（％） 增幅同比+、- （百分点） 人均消费性支出 8375 12.4 0.2 食品 3259 16.1 1.5 衣着 898 7.6 -7.3 居住 944 42.4 9.1 家庭设备用品及服务 396 16.9 -18.6 医疗保健 518 7.8 2.9 交通和通信 1305 -1.5 -9.8 教育文化娱乐服务 747 1.2 9.3 其它商品和服务 307 17.8 5.2 　　 消费品零售总额 7月份，我市消费品市场销售情况良好，社会消费品零售总额稳步增长，全市实现社会消费品零售总额131.42亿元，比去年同期增长23.3％，增幅高于全省平均水平1.5个百分点。1-7月累计实现社会消费品零售总额881.61亿元，比去年同期增长19.7％，高于全省平均水平0.3个百分点。 据市区居民家庭抽样调查显示，上半年市区城镇居民人均可支配收入为12979元，比去年同期增长9.1％；人均消费性支出为8375元，增长12.4％。扣除价格因素，人均可支配收入和消费性支出实际分别增长2.1％和5.1％。　　◆ 旅游经济状况 杭州的游客接待人数及旅游收入在国内城市排名中均名列前茅。2007年，杭州入境旅游人数达208.6万人，比上年增长14.6%；实现旅游外汇收入首次突破10亿达11.19亿美元，增幅23.1%；接待国内游客4111.89万人，同比增长11.7%；国内旅游收入达586.48亿元，比上年增长16.4%。旅游总收入630.06亿元，同比增长15.9%。 二、结构调查与发展规划调查?　　 公共设施状况 　　 交通体系状况  　性质与功能特点 中山路的定位是建筑历史博物馆、宜居、宜商、宜游、宜文的特色街区。力足打造出“中国品质生活第一街、中国商业特色第一街、杭州城市有机更新的全新商业特色街。 　　规划?杭州市委、市政府中山路历史街区保护与有机更新战略，明确打造建筑历史博物馆和宜居、宜商、宜游的特色街区的定位，要求对街区历史遗存的整体保护和街区城市功能与产业的有机更新并行，通过对街区复合共生资源的综合开发，使各种资源得到最大限度的利用，产生整体的综合城市效应。 三、发展规划政策研究? 中山南路为单面沿街店铺，道路狭窄；中山中路（鼓楼—平海路）道路狭窄，建筑陈旧；中山中路北段（平海路—庆春路）道路宽阔，单面建筑外立面较新。 商铺发展规划 中山南路 中山中路南段 中山中路中段 中山中路北段 范围 万松岭路口－鼓楼 鼓楼－西湖大道 西湖大道－解放路 解放路－庆春路 总长 1.3公里 0.9公里 0.5公里 0.8公里 功能定位 民俗文化复兴区 浙江特产一条街 全国特产一条街 大众消费生活区 目标群体 旅游者及民俗文化爱好者 旅游者及品质生活追求者 旅游者及品质生活追求者 大众消费群体 城市商业网点规划 根据2003年至2010年杭州市区商业网点发展的导向性规划，杭州将形成1个市级商业中心、3个市级商业副中心、4个区域商业中心、12个区级商业副中心、11条市级商业特色街和6条区级商业特色街以及分布在杭州市区各街道的临街社区商铺，杭州已经具备了完善的商业业态网点布局。另外，随着杭州地铁项目的开工，至2012年地铁建成通车，将极大推动杭州市地铁轨道附近商业地产的发展繁荣 。 四、消费者消费行为调查与研究交通和出行方式1、不在乎消费钱的多少。 2、注重消费的质量。3、满足感。就是心里上的虚荣感。至少在产品的包装和档次上要比其他人高档。 4、消费的产品要具有稀少性和头个性，即特点。 五、立地条件研究道路类别 项目周围经济条件分析 中山路位于吴山商业区和庆春商业区交汇处。经济活动活跃，拥有完善的金融体系和健全的消费市场，比邻著名风景区，且与清河坊历史文化特色街相通，主打休闲和旅游，经济