物业的管理小企业的安全保障义务.ppt

物业服务企业的安 全 保 障 义 务 典型案例 原告:胡某(死者明某之妻)、明甲、明乙、明丁(三人是死者明某的子女)。 被告:深圳某物业管理有限公司(以下简称深圳物业公司) 案情：1995年明某购买了位于深圳市某区内的笔架山庄3栋303号，建筑面积171．99平方米的房屋及固定车位一个，同年明某及其配偶胡某、子女明甲、明乙、明丁共同搬人该房屋居住。笔架山庄是由深圳某集团公司(该公司为深圳物业公司的母公司)开发建设的。1997年3月1日，深圳物业公司与该集团公司签订《物业管理合同》，合同期限2年，从1997年3月1日至1999年3月1日止，据此开始对笔架山庄进行管理和提供服务。上诉人按照《深圳市物业管理服务收费指导标准表》(多层住宅区)规定的标准每月按建筑面积每平方人民币l元收费。明某每月向上诉人交纳物业管理费人民币172元、房屋本体维护基金25．8元、停车位管理费人民币100元。 1998年3月30日夜，罪犯黄某、冯某从后门窜入笔架山庄，从阳台打开落地窗进入空置的3栋104房，在内潜伏，伺机作案。4月4日晚，被害人明某驾驶奔驰车回到笔架山庄住所，下车后进人楼梯间时，被案犯用乙醚迷昏，拖至104房杀害。案犯从其身上劫取财物1．1万元，因打不开车门，抢车未遂。明某的家人于次日凌晨在管理处工作人员的协助下，在104房找到了明某的尸体。次年10月，此案告破。罪犯黄某、冯某犯故意杀人罪、抢劫罪，被判处死刑和有期徒刑，决定执行死刑；对非法所得的人民币11 000元财产退赔被害人家属。2000年12月，黄、冯两罪犯被依法枪决，但退赔未执行。案发现场即笔架山庄3栋104房后被售出，业主未办理入住手续，房屋的钥匙由上诉人保管。 根据(2000)深中法刑一初字第95号案卷宗的公安机关的审讯笔录证明，1998年4月2日下午，上诉人的工作人员陈某(职务是专业电工)看见罪犯之一在3栋104房内出现，未上前进行检查，亦未告知他人，该房屋的钥匙由上诉人的电工班长和陈某保管。 明某家属认为作为笔架山庄的物业管理公司存在严重失职行为，未尽到物业管理服务合同的义务，对明某被害负有不可推卸的责任，遂于2001年4月16日一纸诉状告至深圳市某区人民法院． 　　诉讼请求：请求物业管理公司支付被上诉人丧葬费人民币204 368元、差旅费及教育费损失40 000元、精神赔偿金(4个人)人民币400 000元，赔偿明某工资、岗位股金收入损失人民币428 587元等。首次开庭时，变更诉讼请求，将侵权之诉变更为违约之诉，认为物业管理公司的一系列不作为行为违反了物业管理服务合同项下的义务，给他们造成巨大损失，要求物业管理公司赔偿丧葬费、差旅费及教育费损失、明某被劫财物损失、明某工资和岗位股股金收入损失等共计68万余元。 一审法院审理认为:明某生前人住笔架山庄3栋303房，按月交物业管理费，自其人住时起，就与物业管理公司形成物业管理合同关系，物业公司负有保护住户人身、财产不受不法侵害的义务。而物业公司对空置房屋疏于管理，对出入的可疑人员未引起足够的注意，客观上已将住户置于极不安全的境地，因此，物业公司应承担没有全面、认真履行合同义务的违约责任。但明某身亡是财产损失系犯罪分子所为，在损失赔偿上，物业管理公司只承担次要责任。据此，一审法院酌情判决物业公司赔偿被害人家属10万元。一审判决后，被告深圳物业公司不服，上诉至深圳市中级人民法院。 二审双方争议的主要焦点 上诉人深圳物业公司诉称： (1)明某在1998年4月5日遇害，被上诉人2001年4月16日才提起诉讼，已经超过诉讼时效期间。 (2)物业管理合同是为了维护物业(包括相关设施)的正常使用和运行，明某每月只交物业管理费100元，无法推断保护住户的人身、财产安全是物业管理合同的附随义务。 (3)法律、法规、规章都没有规定我公司负有保护住户人身、财产不受非法侵害的义务。相反《深圳经济特区物业管理条例实施细则》第40条第2款明确规定：“管理服务费不包含业主与非业主使用人的人身保险、财产保管、保险费用”，明确排除了这一义务。原审法院没有充分考虑这一规定，对我公司的保安义务提出了过高的要求。 (4)陈某是我公司的电工，不负有保安的责任，陈某发现104房有人未及时处理的行为不构成职务过错，其后果不应由我公司承担。 (5)导致业主死亡的必然原因是犯罪分子的暴力行为，应由犯罪分子承担赔偿责任。我公司已在自己的权限范围内尽了职责，不应承担责任。 因此，请求深圳市中级人民法院撤销原审判决，驳回原告起诉。 被上诉人的答辩：