【2017年整理】第二章市场比较法.ppt

第二章 市场比较法; 类似房地产：是指其所在的地区的区域特性以及其影响地价的因素和条件相同或相近的房地产。 比较房地产（可比房地产）：是指选定的与待估宗地具有替代关系的比较交易案例的房地产。 比准价格：通过分析“比较房地产”与“待估房地产”之间的价格差异，将比较房地产价格作相应增减修正后得到的价格。 标准房地产：是指一定区域内设定的，具备的条件在一定范围内有相应的代表性，可起示范及比较标准作用的若干房地产。 交易情况修正：是指排除交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差。 区域因素：是指房地产在区域的自然条件与社会、经济、行政、文化等因素相结合所产生的地区特性对房地产价格水平产生的影响的因素。 个别因素：是指房地产的个别特性对其价格的影响因素。;地价指数：指运用一定的统计方法将特定区域一定时期内的地价水平换算成相对某一基准日期地价水相对百分比的指数。 区域分析：指分析判定待估房地产所处区域的类型、特性，以及这些特性对待估房地产价格所产生的影响等。 同一供需圈：指与待估房地产能形成替代关系，对待估房地产价格产生显著影响的其他房地产所在的区域。 相邻区域：针对房地产而言，相邻区域指待估房地产所处的、以某一特定用途为主的一定范围区域；针对区域而言，相邻区域指紧邻区域周围的其他区域。 类似区域：指与待估房地产所隶属的相邻区域类似的、同一供应圈的其他区域。 ;比较法适用的对象：是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、商品住宅、写字楼等，而对于很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以用比较法进行估价。 （1）要有与待估房地产具有相关性和替代性的、足够数量的比较案例 在同一供应圈内存在着较多的类似房地产的交易。如在一些房地产市场尚发育不够的地区，就很难采用。 在国外不动产发达的国家如德国，一般至少要求选择10个可比较的交易案例，我国在利用市场比较法计算时，要求至少三个比较房地产。 （2）比较法估价中需要进行交易情况、交易日期、房地产状况（包括区位状况、权益状况、实物状况等）的修正，这些修正有的很难采用量化的计算公式，需要估价人员依靠其广博的知识和丰富的经验才能作出。 （3）比较法的原理和技术，也可以用于其他估价方法中的有关参数的求取，如经营收入、成本费用、空置率、资本化率、开发经营期。;4 市场比较法的计算公式 4.1基本公式 式中： P：待估房地产评估价格； ：可比交易实例价格； A：交易情况修正系数； B：交易日期修正系数； C：标准化修正系数； D：区域因素修正系数； E：个别因素修正系数 由基本公式计算时，又分为直接比较法和间接比较法两 类。;4.1.1直接比较法计算公式 直接比较法就是将可比交易实例与待估对象直接比较，其计算公式为： ;4.1.2间接比较法计算公式 间接比较法，就是首先设定一宗标准房地产，然后将可比交易实例价格 修正为标准状态价格，再修正为待估对象状态下的价格，其简单的示意 图为下图：;4.1.3扩展公式 如果容积率因素、土地使用年期单独修正，则计算公式为： 在这里有一点需要说明的是，事实上，组成区域因素或个别因素中 的各个因子都可以独立地扩展出来进行单独修正。;5、评估过程; 市场比较法立足于“比较”，拥有充裕的可供比较的已知房地产价格是前提。 对于市场比较法而言，主要是要收集市场交易实例，途径有： 1)查阅政府有关部门的关于房地产交易的资料 土地管理，房产产权管理(交易所)等对房地产交易做的原始记录 2)从报刊，杂志上获取有关房地产出售、出租的信息 3)同开发商、代理商直接接触了解房地产用途、结构、布局、价格等。; 4)参加年度房地产交易会，索取房地产的各种行情方面的资料 5)同行之间的信息共享 6)向当事人、潜在购买者、经纪人、房地产登记代理人、金融机构、司法机关等调查了解 7)道听途说的行情也要收集 对于以上渠道收集来的资料，价格的种类是多种多样的，其中如:地价税、土地税、土地征用、抵押等估价额，法院公证登记估价额，标售拍卖价格，房地产销售说明书的价目，广告刊登的价格等，都不是正常价格。(不是实际交易价格，含有特殊因素)。如利用这些资料进行参考，而慎重分析其内容，及其与市场价格相差的比率，判断他们与正常价格的区别。;名称 ; 资料收集是估价机构的一项十分重要的基础工作，要实现估价机构的可持续发展， 要求估价人员自身不断学习、进步。 要求机构将一手的，基础的市场资料及时，准确的收集和积累，建立房地产交易实例库、资料库，形成良好的运行机制。 这是从事房地产估价的一项基