群星莱骊营销策划案〔临潼〕.ppt

一、?临潼区经济发展现状? 1、地理位置及历史地位? 临潼区地处西安市东部，关中平原中部，南依骊山国家森林公园，东邻渭南高新技术产业开发区，西邻西安市浐灞生态区和新筑国际港务区，北邻阎良国家航空产业基地。全区总面积915平方公里，辖20个街道、3个乡，总人口70多万， 其中农业人口56.2万。临潼区距西安市中心20多公里，西潼高速公路、108国道穿境而过，到咸阳国际机场40分钟；陇海、西延等数十条铁路交汇于西北最大的新丰铁路编组站。? 临潼区自古为西安的东大门，自周、秦到汉、唐，临潼一直为京畿之地，处于全国政治、经济、文化活动的中心地带。临潼先秦时称为栎阳，历经两千二百多年，?1997年6月25日，国务院正式批准撤销临潼县，设立西安市临潼区。 3、?经济发展现状? ?临潼区属于西安现代化大都市的新城区，是大西安战略东向发展重点区域之一。2010年，全区生产总值完成150.61亿元，同比增长14.5%；地方财政一般预算收入4.59亿元，同比增长30.84%；全社会固定资产投资108.45亿元，同比增长31.9%；规模以上工业增加 ? 值64.95亿元，同比增长19.7%；社会消费品零售总额39.43亿元，同比增长19%；城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入达到18213元和7156元，分别增长17.3%和23.5%；单位生产总值综合能耗降低5.5%。? 2010年，临潼区?全年累计接待游客790.32万人次，其中海外游客63.24万人次；旅游直接收入5.16亿元，增长16%。旅游年接待旅客占到全市的15%，但接待海外游客的比例占到75%以上，可以看出临潼区国际级的旅游资源对游客的吸引。? 目前临潼区占西安市经济比重仍相对较低，仅占到全市GDP的5.5%，国际化的旅游资源并未给临潼区的带来较大的经济效益。不过，各项主要经济指标年增长均在20%左右，特别是固定资产投资连续五年增幅超过30%。随着曲江新区临潼区建设国家旅游度假区启动，经发集团参与的临潼新区建设和西安经开区参与的渭北工业新城等重量级资源开发的推动，未来临潼区自然环境、经济环境社会环境将会大幅改善，未来旅游资源开发带来的经济效益比重也会加大。 二、?·临潼区房地产发展状况? 1、?发展格局?· 虽然拥有世界级的旅游资源，但临潼 区房地产发展起步相对较晚。同时，南部骊山阻隔，北部渭河和陇海、西潼等高速 目前区域内房地产开发主要处于两个区域，一个是位于陇海线以北，铁路北环线以南的临潼新区范围，另外一个区域则处于临潼老城区东北方向东北二环两侧。其中临潼区新城区聚集了群星莱骊、博尚希望城、花漾青城、银顶今城等楼盘，开发品质相对较高。东北二环附近则聚集了瑞麟君府、山水秦唐、，名仕公馆、星月公馆等一大批楼盘，开发档次相对较低。?2、?房地产价格走势：? 如前所述，临潼区房地产市场起步较晚，因此房地产行业统计的数据资料也较少。经过调研，基本可以确定临潼区近七年以来的房价走势脉络：03年起步——04-05年开始平稳增长——06年稳步上升——07-08年受第一轮宏观调控影响，价格出现下滑——08年至09年，受全国大势影响，再次稳步上升——09年至11年4月，受通胀等因素的影响，价格上涨速度加快——2011年4月至今，受限购政策影响较大，价格走势趋缓。? 2、?房地产价格走势： ? 如前所述，临潼区房地产市场起步较晚，因此房地产行业统计的数据资料也较少。经过调研，基本可以确定临潼区近七年以来的房价走势脉络：03年起步——04-05年开始平稳增长——06年稳步上升——07-08年受第一轮宏观调控影响，价格出现下滑——08年至09年，受全国大势影响，再次稳步上升——09年至11年4月，受通胀等因素的影响，价格上涨速度加快——2011年4月至今，受限购政策影响较大，价格走势趋缓。? 目前临潼新区的房价目前基本在4800-5500之间，东北二环附近的楼盘则在3800-4200之间。?与西安市主城区近7000的价格相比仍相对偏低? 3 ，销售情况 由于2010年前，区域市场备案数据的缺失，我们只能通过市场了解区域的市场成交情况。据了解，09年至10年，临潼区市场成交量水涨船高，呈现了明显的量价齐升的走势，大部分楼盘销售情况良好，部分楼盘可以达到日均销售一套的成绩，如群星莱骊一期，石榴花城等。 但进入2011年，受政策的影响，市场成交量明显下滑，多数楼盘即使拿到预售证，楼座已经是准现房也推迟了开盘的节奏，如花漾青城等，各个销售人员均感到市场下滑带来的销售压力。 据备案数据了解，2010年，临潼区住宅成交套数近3200套，成交面积约32万平方米，占到西安市不到3%。 4，客户群体 经过调查，前几年临潼区的商品房消费群体主要是原住居民，随着城