美食街项目剖析–ppt.ppt

菜场内租金比较高，且摊位采取拍卖形式出租，据调查10－20平方的摊位租金在5－8万左右（含营业税、管理费等）； 菜场周边的门面房，20平米左右，一般在1.8-3万； 美食街的租金现在也比较低廉，100平方左右的小餐馆的租金在6－8万上下。 发散思路： 零售与批发的问题： 零售需要大量人气，批发对交通组织要求很高； 主题与非主题的问题： 主题性商业能被记住，非主题性的商业除非已经深入人心如步行街； 业态选择的问题： 自成一体型； 与周边业态互补； 找出区域的空缺； 传统的业态做出特色、规模！ 经营模式定位初步排除： 批发市场； 大杂烩市场； 对交通组织要求不很高的； 对周边形象要求不高的； 不能与美食街形成互补的； 规模要求面积比较大的。 经营定位假设 主题娱乐城（含部分餐饮）； 专门市场（盆栽园艺、花鸟虫鱼、工艺品、玩具、礼品）； 主题专卖场（电动车、自行车、健身器材）； 主题大卖场（如水果）； 专业市场（床上用品、布艺）。 分析： 上述定位从物业本身看，都具有一定的可行性，但实际我们选择哪个定位方向还需要做比较深入的市场调研，综合对比分析后才能最终确定。 租售模式思考 要保证项目操作成功，租售模式方面需要注意如下两点： 先租后售与租售结合并存； 整租零售与以租带售相结合。 运营步骤 广州美食街 ——北京路步行街 项目可行性分析 2013.03.21 提案大纲 第一部分 项目分析 第二部分 项目价值研判 第三部分 项目运营初探 第四部分 项目运营步骤 后记：风险与机遇的辨正 第一部分 项目分析 周边环境 美食 SWOT分析 总结 项目分析部分 项目分析部分——周边环境 地处广州北京路步行街，毗邻商业繁华区； 东面紧靠张家港比较大的菜场，形象比较凌乱； 南面为宏泰时代广场商住主楼及张家港美食街，商户不多，且经营状况不甚良好，商住楼虽然销售基本完毕，但入住率还很低； 北面为老住宅区，花鸟市场即将搬迁； 综合本案四至环境，可以看出本案的地理位置很不错，属于城市中心，但周边环境比较杂乱，通道虽多，但是都不算通畅，形象比较差。 美食 项目分析部分——物业分析 本案为宏泰公司开发，与宏泰时代广场底层商业共同构成了片区最大的商业配套； 新开发物业，建筑新，形象好； 总建筑面积近3000平方米，中等规模，适度体量； 尚未分割出售，产权集中，利于整体定位推广； 根据建筑形态，大致可分成4个区域，招商可进一步引导； 商业附属配套基本具备，但仍需很多完善。 项目分析部分——物业分析 项目分析部分——物业SWOT分析 优势： 区位好，形象佳； 整体性好，周边成熟； 中等规模，适度体量； 劣势： 通透性差，可达性不强； 车位严重不足； 空间结构比较局促； 威胁： 风水一向不佳，给经营投资户树立信心难； 其他区域的商业物业如火如荼，势必对我产生冲击； 机会： 美食街的路在修，政府改造信心可见； 与美食街互动可以开展。 项目分析部分——物业SWOT分析 项目优势不很突出，相反劣势却比较明显，能否规避掉这些劣势，找到合适的定位方向，是决定我们是否该拿此项目的关键所在。 项目分析结论 项目真实价值几何？ 第二部分 项目价值研判 周边物业租金情况 周边物业预计销售价格 成熟商业的物业回报率也相对比较平和稳定，我们暂按6.8%的投资回报率计算，则： 菜场内摊位实行的是租赁制度，没有出售，但如果出售，则售价每个摊位将在80－120万左右！ 菜场周边的门面房，20平米左右，售价25-45万； 美食街的租金现在也比较低廉，100平方左右的小餐馆的租金在6－8万上下。 宏泰住宅销售时的价格在4500－4800左右（不很确切）。 拿与不拿的拿捏 考虑到拿下项目除了拍卖价格成本还有未来招商管理成本、营销推广成本等多项成本，预计这些成本将占我们预估价格的25％左右，加上我们需要实现15％以上的回报，即拿项目的拿捏程度初步定位为： 1.45*（1－25%－15％）=8700元/平米 如果拿下项目，我们该怎么玩？ ??????????????????? 第三部分 运营思路 第四部分 运营步骤 项目战略定位选择 项目战略定位选择 赚利？ 赚经验？ 赚名？ 赚什么？ 看当前？ 思未来？ 毋庸质疑，本项目主要考虑盈利问题！ * *