中海紫御观邸项目热的销分析.doc

中海紫御观邸热销分析 “中海地产” 在5月12日，中海紫御观邸项目开盘，开盘现场到场400余组客户，1000多人，首次开盘就销售将近300套，销售额达到了4.5亿。高新园区及周边目前在售楼盘约有20个，竞争十分激烈，在政府调控客户仍以观望为主的市场下，中海为何会取得这么好的成绩，分析其热销原因，主要有以下几点： 一：品牌的力量： 中海地产是中国海外集团房地产业务的品牌统称。中国海外1979年成立于香港，并于1992年在香港联交所上市，首开中资企业以香港本地业务资产直接上市之先河（中国海外发展有限公司，00688.HK，简称“中国海外”）。2007年，中国海外入选香港恒生指数成份股，是首家入选恒指的中资地产股。2010-2011年，连续两年获选 “恒生可持续发展企业指数”，并于2010年荣登英国《金融时报》“全球500强”。2011年，实现销售额871亿港元，营业额486亿港元，净利润150.3亿港元。2011年底，公司总资产达1760亿港元，净资产达706亿港元。截至2011年底，公司拥有土地储备面积超过3400万平方米。 2010年，中国海外在香港资本市场开创性地完成对一家港股上市公司（股票代码：00081.HK）的并购，该公司已正式更名为中国海外宏洋集团有限公司。中海宏洋专注于三线经济活跃城市，以中高端住宅产品、具有综合用途的项目开发为主。 房地产开发是公司的核心业务，公司持续打造“中海地产”品牌。经历32年的品牌经营与实践，“中海地产”已发展成为中国房地产行业领导品牌，国家工商行政管理总局认定“中海地产”为“中国驰名商标”。“诚信卓越 精品永恒”的品牌主张融汇于企业运营的各个环节，创造出一个个深受客户赞誉、市场追捧的物业精品，为城市建设、社会可持续发展，构建和谐社会做出积极贡献。中海地产连续八年荣获“中国房地产行业领导公司品牌”，连续八年蝉联“中国蓝筹地产”榜首企业，多次获得“中国房地产百强企业”综合实力第一名，并荣获“中国最受尊敬企业”、“中国最受尊敬企业?十年成就奖”、 “影响中国生活方式十大品牌”等荣誉。2011年9月，中海地产品牌价值评估达246.87亿元，位居行业第一。 中海地产形成了以港澳地区、长三角、珠三角、环渤海、东北、中西部为重点区域的全国性均衡布局，先后在香港、澳门、深圳、广州、北京、上海、苏州、长春、沈阳、成都、西安、济南、长沙、南昌、武汉、厦门等30余个经济活跃城市展开房地产开发。至2010年底，公司已完成及计划投入的房地产投资额超1500亿元，已完成及计划开发项目超过240个。 中海地产在大连开发了中海华庭和中海英伦观邸2个项目，其中中海华庭建筑面积达10.5万平，户数达1200户，中海英伦观邸建筑面积14万平米，户数达1235户，总计开发量已达2435户，按每户只有2人，每人传播10位朋友来计算，中海在不作宣传的情况下，只需要一次业主回访就可能有24000多位意向客户，中海紫御观邸为2126户，按每20组客户成交一套来计算，老业主推荐也可能为本期项目开发出50%的客户。因此，品牌的力量是不容忽视的。 二：准确的定位： 中海紫御观邸位于广贤路西、高能街北、礼贤街东、科海街南围合的地带。项目处于高新园区的中心地带。面对日益严重的堵车问题在区域内工作的人都想有个便捷的出行环境和舒适的居住场所。中海抓住这一点，规划了3栋5层多层、8栋9-11层小高层、6栋32层高层和沿街商铺，所规划的住宅都是以刚需为主或改善性为主的目前市场客户所能接受的户型。 另外，高新区的就业人群主要是以80后甚至是90为主的年轻人群，这一人群的主要特点都是面临结婚的节点，因此，高新区以婚房为主体的楼盘这一区域相对竞争力要高，中海此期项目的户型设计摒弃了小户型，全部是以三居室为主的中大户型，来吸引高新区中高端客户。这一客户群体另一大特点是具有较高的学识，拥有较强的分析能力，不会因为某些外在的因素而主导自己的思想，因此这一批人也是受政府调控和市场影响最小的一部分群体，此次销售成功的一大因素就是因为这一客层的加入而改变了惨淡环境下无谓的观望。 三：区域的发展： 本次中海宣传的重点是以凌水湾版块未来发展潜力来提升项目区位价值的。不错，凌水湾的价值正在不断的被客户所认知，浓郁的生活氛围和完善的配套设施，加之海事大学，理工大学等高等学府的知性文化氛围则增加了区域整体的高知圈层感。随着万达综合体及政府政府350亿的投入，第二个星海湾大的理念不断形成。客户对此区域越来越加认可。 四：新颖稀缺的产品及户型： 高新区及周边的在售楼盘多达20个，但是目前几乎80%的楼盘都是高层，小高层和多层的产品就在高新区显得相对稀缺起来，而且无一例外的是，所有的多层产品价格全部在15000元/平以上。