世联湖北宜昌紫晶城的房地产市场发展趋势与后期营销策略.ppt

宜昌市房地产市场发展趋势及紫晶城后期应对策略;我们当前所处的背景：;1;原油、铁矿石和粮 食价格格快速攀升， 全球胀压力骤然增 大 ;经济过热 GDP：中国经济已经连续5年保持10%以上的增长速度，2007年GDP增长达11.4%， 远高于全球4.9%的经济增长速度和美国2.9%的经济增长速度。 三过：贸易顺差过大、信贷投放过多、投资增长过快;8%;物价上涨的压力依然存在： 1. 调整成品油和电价形成新的涨价因素，上游产品价格涨幅将持续攀升，而国家资源价格改革的步伐加快，也将继续对物价上涨形成潜在压力； 2. 三季度GDP、投资和工业增速小幅加快，对能源、原材料需求增加，生产需求拉动价格； 3. 国际大宗商品价格仍在高位波动，对国内的输入性压力较大。;主要宏调措施： 加息 物价管制 收缩信贷 人民币升值;房地产商;2;从94年在中国的萌生开始，房地产行业就一直在国家政策???响下前行;05年年初;;2007. 4.5;月份;时间;05、06宏观调控;宏调下，各利益群体的心态及表现;万科原董事长王石的“拐点论”;法国巴黎证券(亚洲)有限公司董事总经理陈兴动;宏观调整的滚筒效应使全国市场逐步无一幸免，各市场（区域、城市等级顺序）按照变化周期和规律演变;价量趋势;深圳自07年9月份后成交量开始下滑，新政后均价开始振荡回落;北京自新政以来，成交量深度跌落;武汉自新政后成交量大幅萎缩，08年5月后均价开始下滑;长沙自07年12月价格骤降，成交量小幅下跌;佛山进入2008年以来出现了成交量的下跌和价格的回调;沿海三线城市已开始降价，内地三线城市供求相对平衡，处于价格暗降、销量低迷的状态;3;国家统计局利用经济计量模型做出预测： “十一五”（2006-2010）期间，中国GDP年均增长率将达到8％左右;单位：千万人;1981年至2005年，仅仅25年的时间，我国城市化率由19%迅速跃升至43%；而与发达国家80%以上的城市化率相比，仍有大幅度的提升空间。未来10多年中，预计中国的城市化水平仍将保持年均1%左右的增长速度。 不言而喻，这将带来大量新增的住房需要。;大势所向——中国房地产行业将在政治经济、人口红利等一系列利好因素的作用下继续维持上升发展态势;2008年市场持续调整 通货膨胀严格控制的一年人民币持续升值的一年货币政策从紧的一年外资进入严控的一年; 整固期 ;4; 据不完全统计，截至目前已拿到预售证住宅面积近200万平方米; 综合考虑下半年新增预售面积、08年开工结转09年的供应面积，09年新开工面积，整体淡市下，09年有近500-600万住宅供应量，09年整体市场供应量市人均消费面积达4－5平方米;CBD成交均价约4600元/㎡，价格优势十分明显;;126㎡;竞争楼盘线下优惠幅度大，部分达90折;宜昌市2008年整体房地产表现（住宅、商业）：单价5000元以上成交量极少（本项目80%以上单价超过5000）;宜昌市2008年整体房地产表现（住宅、商业）6月以后月成交量快速下降，4500以上项目成交量不足10套;从各个层面综合分析，宜昌市场背景严峻;展会举办方通过设奖、现场表演等方式聚集人气、促进成交;参展的多数楼盘都给出了具有一定吸引力的优惠，效果不佳;参观者中真正的客户较少，不到中午展区已是门可罗雀;值得注意的是，部分楼盘打“轻松安家”主题，虽与本项目无直接竞争，但其超低价可能拉低客户对宜昌房价的预期;大势难违，价格成为购房最重要的决定因素;本项目面临的核心问题;5;客户问题 ;1、价格调整，缩小与客户之间的价格差距； 2、创新客户渠道，增强小众推广，提高客户上门量。 3、完善现场展示体系，加强客户对产品的体验感受。 4、灵活、多样的逼定措施，配合节点的系列促销活动。 5、对销售员进行更全面的培训,使之迅速适应市场大势，从售楼处“走出去”;1、买即送：购房送家电、家具、购物券、物业管理费代金 券等。 2、毛坯改精装：在不提高价格的情况下提高交房标准， 以300元/平米作为标准。 3、节日庆典：利用节日进行折扣、降价活动。 4、特价房：每周一套特价房。 5、抽奖； 6、免税：免除房产交易相关税费。 7、暗扣：销售经理手中掌握暗扣。; 1、以小户型需求撬动市场，配合后期营销活动，提升客户 上门量，从而增加客户基数； 2、后续适时加推其余产品系搭配小户型，通过价格杠杆引 导客户。 ;1、样板房交付使用； 2、看楼通道完美展示； 3、五星级大堂的完美展示； 4、加快工程进度，交房时间较晚会影响刚性需求客户 的购买决心 ;目的：主动上门推介，小众营销