世联东莞金域中央价的格报告.ppt

金域中央价格策略报告 谨呈：东莞市金众房地产有限公司 版权声明 项目整体概况 项目一期产品概况 项目概况 定价的出发角度 解题思路 明确目标是定价的基础，我们与发展商的目标沟通： 1.项目背景分析 1.1宏观调控对下半年大户型价格制约影响有限 1.1宏观调控对分批推售、阶段性涨价提出了限制 1.1下半年将持续价格上涨，存在一定政策风险 1.1 06年下半年，大户型放量，且多为旧盘新货，预计价格将有一定程度的上升 1.1市场分析小结 1.2客户对项目价值点评价——“地段”与“产品”平分秋色 考虑到东莞客户较为实际，因此赠送面积、展示的园林环境将成为影响其购买的最为关键因素 低容积率，低密度，一梯两户，带电梯。直接代表了项目的档次，影响客户对本项目价格判断 目前为建立项目档次，提高客户对价格的预期，主要已传递地段、环境、产品类型为主，没有详细诉求赠送空间 1.2客户对项目抗性评价——与生活便利性相关的因素抗性最大 对于生活便利性相关的周边配套、位置偏远、未形成大型居住组团三大因素抗性最大，将影响客户最终购买，定价中应着重考虑。 周边工业区，将降低本项目在客户心中的档次评价 1.2本项目客户产品需求与供给对照表——比例严重失衡 此比例出现严重失衡主要与一下因素相关： 宽景美墅主力以及拳头产品的地位 施工及推售节奏 推广力度 销售手中的资料较少，仅有宽景和水岸的户型 1.2本项目客户户型需求与供给对照表——比例均衡，但客户量太少 1.2客户分析结论 2.定价策略及方法 2.1案例研究——大规模实景+中价+强势推广 大规模实景展示：会所、湖景、立面 2.1案例研究——亮点实景+高价+强势推广 亮点实景展示：1.2万平米会所、主景观轴园林 2.1案例研究——品牌+中高价+配套 配套先行：充分挖掘项目周遍配套；自身商业先行 2.1案例研究——高价+强势推广 2.1成功案例研究总结 2.2本项目定价策略的参考关键因素 2.2与竞争对手客观因素对比 2.2与竞争项目相比，本项目在展示区域和展示时间上不具备明显优势，必须在品质上超越对手 2.2必须在同期内，在力度和覆盖面上超越竞争对手 2.2目前推广力度较弱，客户积累量严重不足，将制约价格的实现 2.2借助分析模型，产品细分，确定分类产品任务 2.2在推售和定价中充分结合产品分类，达成目标 2.2结合开发计划，制定定价策略及推售策略 项目定价背景回顾 2.2结合市场案例和项目自身情况将目标重新量化 2.2定价策略：结合竞争与项目自身,达到预期目标 2.2推售策略：对外建立标杆和竞争优势，对内拉大价差 开盘目标：在可售146套的基础上，确保85～90套以上 2.2推售策略：对外建立标杆和竞争优势，对内拉大价差 开盘目标：在可售146套的基础上，确保85～90套以上 3.整体均价的形成 3.1入市核心均价推导方法 3.2.1市场比较法 3.2.2市场比较法——筛选可比楼盘及权重确定 3.2.3市场比较法——各打分因素的权重确定 3.3入市均价的形成 3.4整体均价的形成 3.4公开发售当天的价格策略 3.4整体均价模拟——通过不断的价格提升，拉开价差，实现销售平衡和价值最大化 3.4目标整体均价预估在5500～5600元/平米 4.价目表的形成及验证 4.1价目表的制作方法 4.2价格形成——附加值对价格形成的影响 4.2价格形成——影响价格的因素和权重 4.2价格形成——影响价格的因素和权重 4.2价格形成——影响价格的因素和权重 4.2价格形成——影响价格的因素和权重 4.2价格形成——影响价格的因素和权重 4.2价格形成——影响价格的因素和权重 4.2价格形成——影响价格的因素和权重 4.2价格表形成——竖向调差 4.2价格表形成——赠送面积处理 4.2价格表形成——付款方式和平均折扣率 4.3价格策略导入——均价分布预估 4.4价格的验证——实现快速消化 4.4价格的验证——价值最大化 4.4价格的验证——建立价格标杆 5.销售安排及销售预估 5.1下阶段营销工作重点——集中强势推广为重中之重 5.2开盘销售预估图－宽景50套，国际公寓35套 报告解决问题的回顾 注： 目前没有完成价格表的最终制定，此预估仅判断均价的分布基本关系； 第三批推售单位受到市场环境及项目自身变化因素影响，目前不在此考虑 6200 4700 4650 6500 5100 6300 5600 4700 4500 不断拉伸价格，制造项目上升态势 分阶段推货，对外建立标杆和价格竞争优势 中等价格入市，确保竞争优势 1 2 3 6000 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.