世纪瑞博金地三林项的目营销推广策划报告.ppt

『湾与墅』金地三林项目营销策划报告 地缘印象 地缘认知 立足并超越区域市场 面向整个上海中高端市场 宏观层面 城市经济： 上海城市经济发展良好，为本项目的发展提供了更大的平台； 人均GDP超过1万元美金、恩格尔系数35.6%（处于富裕阶段）； 更多优质的外资企业进入上海，带来了更优的境外客户；从城市人口背景来看，未来35-45岁中年人的改善需求和新婚族的初次置业需求将成支撑上海住宅市场的刚性需求； 宏观政策： 房地产政策的施行，为市场长期健康发展提供了保障； 受土地开发时限政策的影响，未来3~4年内，政策改变了需求客户的构成，对房地产企业提出了更高的要求。 中环线相似板块竞争  三林板块虽然不具备产业支撑，但其逐渐成熟的生活配套、交通配套使其越来越成为浦东区域热点的居住板块。 在与金桥、张江、外高桥这些同属于浦东的相似中外环板块比较分析中可以看到由于客源对于其区域成熟度、区域交通规划、区域商业配套、区域发展潜力各方面的认可，其板块市场的成交量还是价格都是区域最高的。 三林板块在浦东区域中外环板块中具有绝对的优势，本项目未来的竞争主要还是三林板块内部！ 区域内住宅市场整体表现供应量、成交量同步增加调控政策对市场活跃度有细微影响价格呈上涨态势，“世博契机与轨道交通”的价值规律得到体现 高端住宅是由气质和细节之美铸就的，内敛的住宅更是如此。安身立命、修身齐家。项目的魅力就应在于“居于繁华都市之心，而闲庭信步”。让居住环境回归生活，让居住氛围感动生活，让居住之美高于生活。感人以建筑的典雅气质，悦人以尊品的神韵魅力。深刻诠释居者的尊崇、典雅、睿智的内涵。 金地的文化和三林的文脉决定了项目不是那种奢于衣表的浅显项目。恰如将住在这里的人们一样，举止间透漏出不露声色的优雅。 一座建筑，理当有传承百年的完美理想。本项目需以深沉低调的秉性作为植根于此的建筑主张。高贵典雅的建筑躯身，神性端庄矜傲，不着粉黛却英气薄发。 三林板块，物华天宝、人杰地灵，是世博盛会的第一线，也是文化的深水港。多条交通干线贯穿左右，项目处于闹中独取静、且贵且雅，可谓终极都市雅士享受国际生活尚选。 客户描述 　三林湾与墅不同于一般高档和低密度社区，拥有林整个板块内最佳的生环境；单价上万的售价，只有在金字塔上端的、并且理解生态居住价值的人可以和愿意消费。 正在崛起的富翁族，不属于超奢侈级别的消费者 他们拥有更健康的消费观，追求品位的同时，注重适合与舒适 他们熟悉并看好浦东三林板块的区发展前景 他们拥有较高知识水平和社会责任感，对自然资源和生态环保的认同感超乎常人 情境院馆/平层名阁准客户在哪里… 此类产品客户消费情感主要体现为：属于改善型购买，希望得到身份和财富的体现；同时私有空间上得到更大限度的满足。 情境小户/迷你HOUSE准客户在哪里… 此类消费客户的消费情感主要是；拥有型及投资型购买，对于整体社区物业配套的要求较高，渴望充分的便利和安静。 项目定位 根据市场的判断、项目自身的特征与文化背景，本项目将定位于 三林首席品质社区 ——上海高尚人文社区 其字里行间透着内敛、文化、私密与时尚的气息 且体现着金地集团的文化与内涵 在既定的区位条件与规划方向以外，定义为高尚住宅的本项目应更能从产品的品质中突显其真正的价值，以体现其高端所应具备的方方面面的优质： 户型——创造内在的价值亮点 建筑——树立外在的形象内涵 园林——提升项目整体的价值感 装修——渗透项目细节的品质感 对本项目规划的原则性建议 树立项目的标志性 整体形象应与周边原有建筑形成差异化，成为区域的新地标; 五类产品的整体性 五类物业既要相互独立又要互为衬托，通过花园洋房及别墅项目带动高层住宅的档次和形象，提升对住宅的服务; 体现项目的尊贵感与私密感 除了通过立面和整体形象的包装体现项目的高品质定位，在规划上也希望通过处理好公共区域与私密区域的过渡关系以确保住宅的档次。 公寓精装修建议（高端化） 公寓精装修建议（1） 别墅私家庭院精装修（国际化） 现代风格“木主题” 日式风格“砂土主题” 中式风格“石主题” 生态风格“水主题” 私家庭院精装修建议 现代风格私家环境价值提升建议 4、生态风格——水主题 庭院精装修施工成本预报价 推广原则 雕塑公园 Sculpture Parks 样板公开 战术动作１ 企业品牌点： 金地地产在沪又一力作亮相申城 金地地产探寻城市中坚居住新模式 地段板块点： 谁在改变世博板块现有地产格局？ 自然资源点： 谁在为纯正三林“两河流域”社区正名？ 媒体