世联万科城市风景“的城区销售三冠王”营销分享.ppt

万科城市风景城区销售“三冠王” ——营销策略分享 市场“深寒”—— 1-8月销售面积同比下降60.73% 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 * 本报告是严格保密的。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 2008年1-8月，尽管各楼盘竞相降价或加大促销力度，但依然未能改变客户观望 ：中山1-8月销售面积同比下降60.73%。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 市场“深寒”—— 以当前消化速度，08年下半年中山市场供应量需2—3年方可销售完毕 月份 1月 2月 3月 4月 5月 6月 备案 总套数 6352 6750 7304 8160 9398 9699 当月累计备案套数 3117 3257 3790 4208 4786 5109 库存量 3236 3493 3514 3952 4612 4590 截至08年6月底，城区市场积压住宅产品套数为4590套； 截至08年6月底，总销售套数为1992套； 积压产品相当于2-6月销售产品的2.3倍，而市场直到目前并没有转暖的迹象。 下半年中山城区楼市严重饱和，供给量达1.2万套 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. “外忧包围”—— 周边竞争项目“3”字头血拼，中山价格直线跳水 部分楼盘7、8月价格走势 　 7月实收均价 8月实收均价 9月实收均价 朗晴假日 4200 3888 3800 世纪新城 4500 4000 3900 金水湾 3500 3300 3300 蓝波湾 4000 3500 3400 中信左岸 　 3600 3500 作为中山价格标竿的远洋城在奥运后直降2700元/方 市场特征:价格竞争越演越烈， 新一轮降价冲击波已经爆发！ Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. “内忧重重”—— 前期尾盘大量剩余 4A、4B1组团剩余156套 户型 剩余套数 2房 30 3房 108 4房 9 U5 9 剩余产品以市场竞争最激烈的三房为主； 剩余房源资源均较差，性价比不高； 去哪都在想，如何突破现状 03 01 01 02 02 01 3 3 2 3 3 3 3 3 2 2 2 2 2 3 3 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. “内忧重重”——前期尾盘剩余冲击, 新组团认筹仅38批 前期剩余产品以市场竞争最激烈的三房为主；与新组团形成干扰，而市场观望则在不断走低，开盘前认筹只有38个 连空气都变得沉重 类项 认筹数量 意向价格区间 7月20日数据 34 4800元／平米以下为客户主力意向价格区间——占56% 8月10日数据 38 客户主力意向价格区间为4400元——占67%（均为最优房源） 客户语录 雅居乐最好的房子都只卖不到四千，万科怎么还卖这么贵 朗晴假日那么方便还属石歧区都3千多,万科在南区又远还卖这么贵 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 1、对手不断狙击，摆出“没有最低只有更低”的架势，成本所限，降价肯定降不过街对面的对手，血拼价格没有出路。 2、只有短短一个月不到的准备时间就开盘，面对的又是一个不断预期下降的市场，连销冠都预测开盘最多只能成交20套。 困惑 怎么办？？？ 怎么办？ Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5