上海青浦徐泾地块别的墅项目前期策划报告.ppt

3、产品出路初探：目标客户、价格、产品 二、出路——区域市场下的项目出路探索 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 二、出路——区域市场下的项目出路探索 产品出路初探——目标客户 目标客户需求点 第一居所自住需求 固定资产投资需求 国际社区自住需求 目标客户来源 独栋别墅客户来源较为广泛，徐泾区域为上海近郊城市别墅区域，直接辐射的主力客户来自西上海—徐汇、卢湾、黄埔、长宁等区域； 外地投资客仍是购买高端别墅房源的主力之一； 少量高端外籍客户 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 二、出路——区域市场下的项目出路探索 产品出路初探——基准价格 徐泾板块一手房价格比对 通过本案与新房项目的外部条件比对得出本案价格，但该方式受供应量与成交量的影响较大，采用算术平均法求取各比较价格的均值为47361元/平方米 比较内容 开发商品牌 容积率 建筑规模 交通 配套 区域成熟度 居住环境 合计 最近成交均价 与本案比较价格 权重 15% 10% 5% 20% 10% 20% 20% 100% 本案 拟合程度 1 1 1 1 1 1 1 1 — — 比较系数 15% 10% 5% 20% 10% 20% 20% 100% 观庭 拟合程度 0.5 1.17 1.95 1.00 0.98 1.00 0.99 - 40000 40695 比较系数 7.5% 11.7% 9.7% 20% 9.8% 20% 19.8% 98.5% 大华西郊别墅 拟合程度 0.7 1.17 2.10 0.99 0.97 1.00 0.98 - 55000 54027 比较系数 10.5% 11.7% 10.5% 19.8% 9.7% 20% 19.6% 101.8% Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 二、出路——区域市场下的项目出路探索 产品出路初探——基准价格 徐泾板块二手房价格比对 综合二手房市场价格比较，独栋别墅市场单价有机会达到50000元/m2。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 二、出路——区域市场下的项目出路探索 产品出路初探——基准价格 建议价格区间：45000-50000元/平方米 一手房价格 二手房价格 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 二、出路——区域市场下的项目出路探索 产品出路初探——产品 建议产品面积段： 250-270m2的经济型4R 300-320m2的舒适型4R Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 1、地块初识 2、徐泾核心区位价值 3、项目定位 三、深挖——地缘条件下的价值深层挖掘 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.