上海绿庭尚城营销总的结报告.ppt

谨呈：上海绿庭房地产开发有限公司 销售价格和速度 远远超出计定目标 低于市场的营销费用，高于市场的销售额 地铁9号线 、 40万㎡综合发展型社区  69-129㎡精致弹性空间  北九亭市场供应集中，产品同质化，选取主要竞争楼盘进行价格比准，如贝沙湾、中大九里德、九城湖滨、五洲云景、摩卡小城、金丰蓝庭 由于产品的多样性，对产品采用分类市场比准法，不同种类产品参照不同价格体系． 针对不同类产品的市场供应与客户需求度进行特殊调价．冲量单位保守定价，优势单位激进定价，最好产品保证价值持有． 客户访谈情况 客户访谈情况—— 客户自身情况 客户访谈情况—— 媒体关注情况 客户访谈情况—— 可尝试利用媒体 客户访谈情况—— 可尝试利用媒体 客户访谈情况—— 再次置业意向 客户访谈情况—— 亲友置业意向 客户访谈情况—— 对本项目的期望 小结与建议 成交客户 分析 网络、报纸是我们两大媒体利器： 报纸：我们投放的报纸媒体与我们客户的读报习惯十分相符； 网络：我们69%的抽样客户每天都上网，可见启示我们今后的重要推广渠道，其中又以搜房网最受关注； Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 成交客户 分析 1、电视： 我们的客户以上班族的年轻人为主，白天都在忙碌的工作，所以很明显看电视的时间集中在下班后至晚上10点左右； Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 成交客户 分析 2、网络： 客户中网民数量巨大，是个效果很好的推广渠道。基于之前的经验，网络广告将向更广的领域拓展： 网民大多喜爱聊天，我们的客户最常用的聊天工具是MSN，其次是QQ； 现在更多的人爱上了“网购”，淘宝正是其中翘楚，受众人数遥遥领先。 尝试各类新型网络广告 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 成交客户 分析 客户再次置业： 关注的价值点，主要是交通便利性，对九号线沿线的本楼盘是一大优势； 再次置业目的分为两种：居住改善、投资； 投资型客户则偏好两房产品，面积一般在90- 100平米； 居住改善型客户需求的户型偏大，以三房为主。面积在110-130平米之间，甚至130平米以上； 再次置业，客户的经济实力有所提高，预算价格也较高。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 前期 客户积累 组合媒体渠道，迅速积累客户 徐家汇分展场，市中心接待引导客户； 定点定时看房班车直达项目现场 积分升级卡——采用积分形式积累客户，不断模排客户的诚意。 全城路演，项目形象迅速导入，建立市场知名度； 大量积累客户，以新上海人和青年人为主； 报广宣传路演活动，增加客户量 徐家汇高炮展示项目形象； Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 营销 “借势造场，突破重围， 一举成名” 策略分解 C. 低成本，如何“组合”营销？ D. 如何树立项目品牌，借势造势？ E. 如何制定价格策略？ A. 没有售楼中心，如何积累客户？ 前期客户积累 B. 如何渗透“上升区”形象？ 项目形象 推广渠道 品牌活动 价格策略 Evaluation