上海浦东铜山街商业的项目前期策划.ppt

浦东铜山街项目前期策划;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;在这样的市场中，我们关心的并不是每天300－600套的成交量何时翻倍。 而是即使是在这样低迷的市场，哪些东西依然长盛不衰。;客户群变化之一： 投资性需求将持续下降，而商务性自住需求将持续上升;客户群变化之二： 境外客户增量的现象值得关注;2004年下半年起，上海浦东市场主流的三房的销售率逐渐下降，而两房和四房的需求明显加快，较典型的案例是盛世年华、陆家嘴中央公寓和上海绿城三期，这些项目的销售速度都要快于周边楼盘。而这背后说明消费者购房更加理性。;;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;浦东大道沿线住宅楼盘分析 浦东大道是浦东新区东北地区到陆家嘴的主要交通干道，沿线有三四十条公交线路。故车流量和人流量大，沿线的粉尘和噪音污染较大。其路段价值随着与陆家嘴距离的远近不同而有较大差异。;源深路以西、靠近陆家嘴办公区路段，该区域属小陆家嘴范围。沿线开发改造成熟，路面卫生状况良好，公交线路近四十条。两旁建筑以高层为主，高档美观，近来出现较多的酒店式公寓项目。这里的酒店式公寓，拥有两方面独特的优势，一方面靠近陆家嘴办公区，充分体现了酒店式公寓的特点；另一方面，在黄浦江边，可以拥有黄浦江景观，是酒店式公寓的主要卖点。这一段酒店式公寓的房价在20000－40000元/平方米。 目前主要有以下楼盘： 【海悦苑】精装修酒店式公寓。小区位于浦东大道东方路，近黄浦江，属陆家嘴CBD区域。31层高层，是度身定做的酒店式物业，全明独立橱卫，独立阳台，动静分区，大面宽，居住功能完整。现价格约为25000-38000元/平方米左右。 【万源晶典】由1幢全装修酒店式公寓组成，共510套。楼盘位于东方路、浦东大道，住宅面积近3万平方米，配有3500平方米商业设施和豪华会所。房型为一室32－62平方米。 ;源深路以东到罗山路路段，因为在罗山路高架西侧，所以在浦东居民的心理上类似浦西的“环线内”区域，仍可凭借陆家嘴的优势来提高自身地位。沿线上海滩花园洋房由于其低密度与高绿化率，均价已经涨至2.46万元／平方米。 目前主要有以下楼盘： 【名门滨江苑】精装修酒店式公寓，物业管理由香港怡高物业代理。楼盘位于浦东大道、源深路口，占地面积2.3万平方米，建筑面积5万平方米，容积率2.2，绿化率40%，拥有高层、小高层和多层各一幢。房型有三房130－150平方米，四房180平方米。现二手房房价为约15800-19000元/平方米。 【山水国际】房源以130-150平方米的三房为主，另有部分110平方米的二房。05.3月开盘，高层16000元/平方米、小高层15000元/平方米。 【上海滩花园洋房】小区以中心城区难得一见的低密度住宅入市，0.98的超低容积率，是陆家嘴内绝无仅有的，也是最低的，它的出现，填补了浦东陆家嘴地区大规模低密度住宅空缺的历史。;罗山路至金桥路路段，这一路段属于浦东大道B级路段的延伸，同时借助杨浦大桥的影响，成为一个中低档的聚居点。沿线多为住宅、厂房、仓库和小商铺等。公交线路由源深路的四十条减为二十几条，也说明了本路段与A级路段的地级差异。该路段开发的楼盘主要有“上房金丰苑”、“金樟花苑”、“昕泰苑”等，现均已售完。;;1．总体态势 05年，国家的宏观调控，使上海楼市发生了微妙变化，上海写字楼市场相应住宅出现了热销局面，而其主要原因是由于： 一是销售价格和写字楼价值相符合，其回报率稳定。目前在上海，同一地段写字楼和住宅相比，一般写字楼的建造成本会比住宅高30%，而目前售价却接近，甚至部分住宅价格高于写字楼， 二是出现了“租不如买”的现象。从今年开始，许多入沪的外资企业打破了“只租不买”的惯例，纷纷开始购买写字楼。之所以决定购买写字楼，主要是由于经过十几年的发展，这些公司在中国的业务和市场逐渐稳定，需要谋求一个持续、长期的经营。 三是商业地产发展空间巨大，潜力诱人。土地作为不动产来考量时，要看资本密度和人口密度，最终考量的是这个地区的经济活跃程度。随着中国经济的发展，投资和回报率将还会上升。;2.值得关注的现象与趋势 现象一：200平方米以内的可售型甲、乙级办公楼需求强劲 随着一些公司的发展和对上海经济信心的增强，一些企业出于投资自用和扎根上海进行中长期发展的需要，加上连年攀升的写字楼租金消耗了公司的一部分利润，这些