上海松江三湘四季河的滨苑营销策划报告.ppt

Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;报告纲要;篇一 卖什么？; 【PART1 市场背景】;1.区域住宅市场概况 ;2.个案分析;竞争楼盘成交情况表 ;供应面积配比 ;成交面积配比 ;; 04年6月至今，松江九号线沿线主要楼盘供应总计10118套，成交总计8759套，供求比10.87，基本呈供求平衡态势，其中松江大学城沿线供求比为1：0.82，九亭沿线供求比为1：0.96，泗泾沿线供求比1：0.78。 ; 松江大学城轨道沿线楼盘主力总价段集中在50－90万元；九亭地区面积段的控制与松江大学城相差不多，但由于该区域单价较高的原因，所以最高的主力总价已超过100万，总价范围为55－113万；泗泾地区主力面积普遍较大，虽然单价相对较低，但总价已与松江大学城楼盘相当。; 松江大学城区域三湘四季花城和文荟莑景的去化速度较快，月均去化保持在53～57套，九亭区域的楼盘去化一般控制在30－40套之间；而泗泾地区的楼盘去化状况不甚理想，宽景99月均去化仅13套，而祥和公寓则基本处于停销状态，究其原因，主要是由于当地的区域认可度不高。本项目有3000多套住宅，以区域平均速度去化的话，销售周期将长达8年。;3.区域商业情况 ;商业部分小结： ◆众多开发商早期看好松江新城商业发展，在规划社区的同时规划了大体量商业； ◆松江新城的商业主要以商业街、主题性商业及社区商铺为主； ◆区域商业的业态定位主要为餐饮、服饰、休闲、娱乐，而专业性的商业较少； ◆区域内在售商业价格基本为7500-12000元/㎡，商铺的平均日租金主要为2-3元/㎡； ◆受住宅入住率低、人气不足等因素影响，部分商业的经营状况不理想； ◆单套面积较大，在售项目中多以100-200㎡的单套面积出现，缺乏小面积的商铺； ◆各商业中心之间距离较远，交通可达性差。 ;【PART2 产品定位】;1.产品定位;『大学城』 　　该区房地产现已进入全面启动阶段，核心项目松江大学园区现已具备规模效 应。松江新城以大学城为依托，借助于一城九镇规划中唯一重点新城的规划启动， 加上新区政策的支持，使该区域住宅在近期迅速发展。根据总体规划，松江新城内 的中央绿地周边已兴建了一批市政、商业、图书馆、休闲广场等设施和项目，近两 年内有望形成独具特色的中央公园商圈。大学城房产区有便捷的交通和优美的环 境，加上高尚的文化品位，是知识阶层首选的居家胜处。;『7090』 　“7090”政策明确指出90平米必须达到项目建筑总量的70%，这个比例不应该 是政府的一次“冲动想法”，至少在未来的几年里，它应该是合理的。对本项目 的目标客户来说在“大房子”离他们还很远， 90平米的“标准”住房显然更容易 被接受。本项目的收益也将通过“7090”这是一个多赢的结果实现。 ; 『经济型全龄化』 　　本项目作为一个以小户型为特色的社区，不仅是一个年轻人的乐园，更是一 个全龄化的社区，从0岁到100岁都可以在此安居。 　　小区中根据房型面积的不同，既有专门单身年轻人居住的住宅组团，也有适 合一家人合居的房子，经济的户型更使得买两套房子钱差不多等于其他楼盘买一 套的价格，这样就形成了老人和年轻人可分可合的居所，实现分龄化空间，全龄 化休闲。 ; 『生态型』 　　本项目作为一个纯高层社区，建筑密度仅15.39%，绿化率近50%，同时还得 天独厚的拥有环岛水域，作为一个生态型社区的先天性优越条件。随着人们对生 态居住的要求越来越高，环境的优劣已经成为衡量社区居住层次的首要标准，一 个生态环境优越、卫生质量上乘、环保意识浓郁、人与自然和谐相处的社区，才 是人类最适宜居住的社区。只要在后天景观设计、物业管理等方面精益求精，就 必定能够将社区建设成为生态环境一流、人与环境和谐发展的理想家园。 ; 『大型社区』 　　本项目总建筑面积37万平方米，如此大的体量具有较大的规模优势，特别是 在小区环境及配套设施上具备明显的优势。 ;『轨道交通』 　　当初上海地铁一号线通车，沿线梅陇、莘庄等地房产热销，房价迅速形成独立 板块；地铁二号线通车，世纪公园、龙阳路、张江等地区被迅速带动，成为购房炙 手可热区域；明珠线通车后，江湾镇、黄兴绿地等交通便利度提高，吸引了大量中 心城区居民前往。 现在的松江新城入住情况远比销售情况差，和轨道交通暂时未通有很大关系。 预计通车后，房价最低还有5%上涨空间。;【PART3 价格定位及价格策略】;1.价格定位;2.本案定价考虑要素;3.价格策略;【PART4 资金回笼计划】;项目资金回笼计划（住宅、商住）;【PART