上海恒盛湖畔豪庭营的销推广报告.ppt

Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;目录;;一、2008年房地产业主要相关政策;9、9月9日，国土资源部下发《关于进一步加强土地整理复垦开发工作的通知》(以下简称《通知》)要求，从2009年起，除国家重大工程可以暂缓外，非农建设占用耕地全面实行“先补后占”。? 10、央行三个月内连续四次降息等系列货币政策 9月16日一年期贷款基准利率下调0.27个百分点、下调了中小金融机构人民币存款准备金率１个百分点。10月9日一年期贷款基准利率下调0.27个百分点、从10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；10月8日起对储蓄存款利息所得暂免征收个人所得税。10月30日起，一年期存贷款基准利率下调0.27个百分点；11月27日起，一年期人民币存贷款基准利率各下调1.08个百分点，12月5日起，下调大型存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，下调中小型存款类金融机构人民币存款准备金率2个百分点。个人住房公积金贷款利率下调0.54个百分点。;小结： 07年10月开始，为防止经济过热，抑制通货膨胀，国家宏观经济调控政策从“适度从紧”到“从紧”，一直持续到08年。从去年年底开始，中国房地产市场开始调整，今年以来下行速度加快，下滑幅度加大，随之房地产价格也开始回落。从区域上讲，以深圳、广州为代表的珠三角城市最先开始调整，接着长三角、华北、中西部也开始调整。总体来看，目前全国市场呈现量价齐跌的形态。 全球经济危机的背景下，9月以来，适度宽松的货币政策和积极的财政政策陆续出台。日前国家09年的经济政策已经确定为“增长第一”。 09年国家宏观经济的增长主要依赖于当前已执行政策和未来可出台新政策的力度和效果。不排除政府继续放松货币政策，加大财政刺激力度的可能。 ;2008年上半年全市新增各类新建商品房（一手商品房）上市量（供应量）合计约为1122万平方米，较07年下半年新增上市量约1432万平方米减少约21.6%，较07年上半年新增上市量993万方同比增加13.0%。 由于受07年末宏观调控预期影响，开发商调整供应节奏，08年上半年普通住宅、动迁配套房、办公和商业的市场供应量都呈下降，仅别墅市场供应量略有增加。总体上，各月供应量保持了相对稳定。 08年下半年，随着市场销售旺季的到来，市场供应将有所放大，但又由于目前市场以观望为主，开发商仍将保持上市节奏。;07年与08年商品房（住宅）成交量同期比较;;近一年来，受到经济增长速度过快导致通货膨胀和房地产行业相关宏观调控等因素影响，以及国内外经济环境的恶化，上海房地产市场必定处于一个下行阶段。在密集的国家和地方调控新政刺激下，虽然市场出现短期的成交反弹，但是楼市总体市场预期下降，购房意愿仍然低迷。 ;区域市场;二、价格和销售;三、 09年南桥市场预判; 供应：06-08年奉贤南桥区住宅用地放量较少，挂牌出售的住宅类土地仅4块，区域未来住宅供应量较为缺乏，并且供应区位逐渐移向外围。从用地的容积率看，基本在1.5-1.8，产品多为小高层类型。因此未来的供应产品同质化竞争激烈。未来1-2年南桥市场住宅供应量较大，然后递少。09年上市量预估在50万平米左右。 需求：虽然受到宏观环境和行业环境的影响，但是区域市场需求以本地普通自住需求为主，市场长期发展较为平稳，不会出现较大萎缩或者增长。 09年市场总体供求关系预将可能继续供大于求的局面，竞争激烈。在宏观环境之下，南桥市场平均价格必定有向下的调整，但是幅度不大，平稳发展，销售速度明显放缓。 ;本案周边在售项目不多，其中大部分处于尾盘销售阶段，未来对本项目形成主要竞争的项目为正阳世纪星城 、招商南桥1号、聚贤煌都、南郊美墅，阳光四季四期；这几个楼盘的开发量仍然很大，特别是09年上半年，存在集中上市的可能。 本案周边公寓（主要为小高层、高层）的销售价格在6500—8500元/平米左右，叠加与联排的价格在11000—13000元/平米之间。;竞争个案分析——正阳·世纪星城三期;竞争个案分析——招商南桥1号;竞争个案分析——聚贤煌都;竞争个案分析——南郊名墅（南郊庄园）;竞争个案分析——南郊美墅; 类型：多层（动迁房）、小高层公寓 建筑面积：10万平米 价格：未定 户型面积：两房90平米，三房110-140平米 项目地址：育秀路1288弄 开发商：上海建都房地产发展有限公司 社区距南桥镇镇中心较近，主要由多层和小高层组成，周边配套较为完善，但该项目中含有动迁房，拉低了小区的整体品质。 ;区域典型竞争项目分析;;湖畔豪庭一期鸟瞰图;二、项目价值分析;湖